Achat, location, baux, immobilier, notaire

[Ticapix]

Bonsoir,

Dans chaque commune il existe un POS (Plan d'Occupation des Sols) qui fixe la nature des parcelles et leur utilisation potentielle.
En aucun cas, sauf mesure d'utilité publique un POS ne remet en cause l'existant, encore faut-il que l'existant existe sur le plan administratif , c'est à dire que ce ne soit pas considéré comme ruine.
En général une ruine ne paye plus de taxes foncières et c'est malheureusement pour ne plus en payer qu'un propriétaire qui n'a plus l'utilité d'un bâtiment fut-il un moulin, a tendance à le faire reconnaitre en ruine.

Par ailleurs, être en zone ND, NA, zone verte ............n'est pas synonyme que l'on ne peut rien faire, on peut toujours continuer dans le cadre de l'existant et parfois même améliorer ou agrandir toujours dans le cadre de l'activité initiale.
En revanche pas de changement d'affectation possible sauf changement de POS. Mais il est toujours possible d'adjoindre un bureau, une salle de réunion, un vestiaire, une douche, un coin détente, un réfectoire à une entreprise.... Tout est une question de dénomination. J'ai eu ce problème pour adjoindre un peu commodités sur un moulin assez éloigné d'une ville avec hotel et qui a été solutionné de cette façon pour me permettre de rénover le moulin en habitant sur place tant pour les travaux que pour l'entretien courant.
Je suis assuré en tant qu'entreprise avec logement type logement de fonction et en règle vis à vis de la mairie qui a validé les travaux tant de rénovation de façade que d'agrandissement pour faire par exemple un local transformateur de 25 m2 et pourtant le tout se trouvait en zone verte ou agricole selon les parcelles et depuis peu en Natura 2000.

Ticapix

[djan]

bonjour à tous
que pensez vous de la stucture de SCM societé civile de moyen ?*
chaque "actionnaire" a sa propre structrure juridique. micro entreprise, eurl etc
elaboration de plusieurs devis de plusieurs entreprise pour tous les postes de rénovaion de l'usine
chaque actionnaire decide du poste qu'il veut renover dans la centrale en fonction des sous qu'il a et de ses affinités avec la discipline et apporte son moyen.
cela détermine le mombre de part socials qu'il détient dans la SCM.
pendant le fonctionement de l'usine, l'actionnaire est responsable de son poste qu'il a renové, il prend une assurance au cas ou son poste est défaillant pour indemniser les autres pour leur préjudice. il est responsable au prorata de ses parts socials du temps dans l'année d'une présence sur le site.
si il ne peut pas, il se débrouille pour payer quelqu'un à sa place.
à la fin de l'année, si l'actionaire à bien fait son travail annuel, la SCM le paye en tant que prestataire exploitant contractuel avec la SCM a hauteur du montant de ses parts sociales ( frais de la SCM déduit évidement: redevance sur l'eau, impot foncier, droit d'eau , juriste, BE).
si l'actionnaire ne fait pas son travail, après constat d'hussier à ses frais, la SCM ne le paye pas et distribue l'argent à celui qui est manater pour fair le travail, la SCM pioche dans les parts sociales de l'actionnaire pour assurer les frais;
si l'actionnaire se reveil, tant mieux pour lui, sinon, ses parts sociales finissent par appartenir à la SCM ( les autres actionnaires) et la SCM décide de les mettre en vente sur le marché au mieux disant;
rachat possible par les autres actionnaires aux mêmes conditions.


le problême de cette solution
elle ne laisse pas de place aux rentiers mais uniquement aux exploitants d'hydroelectricité responsable qui veulent fabriquer des dolars;
à la fois , c'est normale, je n'y connais rien en gateau, je ne vais pas construire une patisserie, même si j'ai des sous...
evidement, certains poste de rénovation sont plus fiables que d'autres, mais souvent plus cher au départ (béton armé)....
tout se négocie entre adulte... les postes de rénovation sont choisis en fonction des affinités de chacun avec le champs du metier concerné.
de nouveau, négocation si deux actionnaires se disent être spécialisé sur le poste turbine par exemple.
les statuts peuvent être rédigés afin de limiter l'action d'un juge et ses procédures...

Votre avis m'interresse d'autant plus que je suis en train de créer ce type de structure en ce moment.

[Admin]

Bonjour,

cette structure semble intéressante, mais compliquée : il y a sûrement un gros travail de génie civil au départ, pour rédiger des statuts en béton !

Mais ensuite une bonne sécurité de fonctionnement : les relations entre associés, toujours cordiales du début et quand tout va bien, tournent facilement au vinaigre dès le premier obstacle technique ou incident de paiement ...

Tenez-nous au courant de la suite !

Cordialement

d.Beaume

[MHEC]

Bonsoir Djan

A mon avis, ce montage juridique me parait un peu compliqué. Si j'ai bien compris, la SCM va superviser tous les Associés qui auront déjà une structure juridique (SARL, SAS, etc.).

La SCM étant une société civile ne peut pas facturer en son nom propre la vente du produit fini à ERDF, je suppose que chaque Associé devra facturer en fonction de ses parts dans la Ste. En supposant qu'il y ait 10 Associés dans la SCM, en fin de mois, ERDF devra payer 10 fragments de la facture globale aux uns et aux autres ? Ça me parait un peu bizarre !

Pouvez-vous m'en dire plus ?

Merci.

PV

[djan]

vous avez tout à fait raison, vous avez mis le doigt dessus
nous sommes d'accord que erdf ne fera pas 10 virements différents...
toute la question est là, la SCM ne peut elle vraiment pas se faire payer le produit fini... on pense à ce montage car c'est le montage traditionnel des kinés etc. ou là, l''argent transite du kiné vers la SCM.
alors que dans notre cas il faut que l'argent transite de l'usine vers les explootants d'usine.
clauses particulière dans les statuts peut être...
j'attend des nouvelles de mon avocat qui planche SUR CETTE QUESTION
a bientôt

[Ticapix]

Bonsoir Djan,

Chez les kiné ou autres prof libérales, ce n'est pas ce montage qui est réalisé quand on met en commun les honoraires c'est soit:
une SDF ( socièté de fait) IR
Une SCP (société civile professionnelle) IR ou IS
Une Selarl ( sociète d'exercice liberal) IS
Un GIE groupement d'intérêt économique ( radiologues, commerçants)

Le SCM est justement utilisée quand on ne met en commun que les moyens ( matériels, personnels) mais pas les résultats cela permet ainsi à chacun de tirer au mieux parti des moyens mis en commun.

PAS FACILE comme programme une association ! !



Cordialement
TG

[Anaël]

Bonjour

Dans le cadre d'un projet de réhabilitation de turbines ou de rééquipement du seuil en turbines, nous envisageons de payer un loyer au propriétaire du moulin pour l'exploitation de la chute. Comment cela s'évalue t'il ?

Je précise que c'est dans le cadre d'un projet où les investisseurs seront plusieurs (dont sans doute le propriétaire) mais pour que tout soit clair, nous aimerions lui reverser un loyer. Nous travaillons également sur un autre cas où le moulin est propriété d'une association qui ne peut pas investir mais qui aimerait que la chute soit valorisée tout en restant propriétaire des lieux.

D'autre part quel type de bail, faut'il envisager ? et la durée également

En vous remerciant de vos réponses

Cordialement

[Ticapix]

Bail amphyteotique
ou bail à construction cf recherche Google pour les détails

[PERRET]

Bonsoir,

1 - Proposer un loyer indexé sur la production. Vous mets à l’abri des aléas. Il n'est pas sûr que le propriétaire accepte. Classiquement 3-6-9 ans - renouvelable.
Comme c'est un bail commercial, vous êtes ensuite maître du jeu.

2 - Bail à construction. Durée habituelle 20ans. Le locataire finance les travaux et encaisse les recettes. Le propriétaire du sol "hérite" de l'ensemble au terme du bail.
Un loyer modéré est versé durant la durée du bail.

Ce sont des locations atypiques, avec risques, il n'y a pas suffisamment de références à ma connaissance. A négocier cas par cas.
Propositions de bail à lire et relire.

[MHEC]

Bonsoir,

Personnellement, je ne ferai pas ce montage juridique même avec un bail amphytéotique ou à construction sur 99 ans.

Un bail peut toujours être révoqué par le Propriétaire et votre investissement partira …en fumée !

Franchement, en tant que Locataire, investir des sommes colossaux dans un projet c'est carrément du ….suicide! C'est beaucoup trop dangereux à moins que vous vouliez investir à fonds perdu ?

Bonne nuit .

PV