Impôts taxes redevances

[From]

Bonjour,

Ce problème de taxe foncière est bien souvent un obstacle majeur, dans le cas de site encombrés de bâtiments.
Dans mes démarches et recherches variées ( dont un site que ressemble diablement à votre 1ere description !),j'ai été quelques fois confronté à ce problème et j'en ai tiré les conclusions suivantes :
- Le niveau de taxe foncières, pour des surfaces et des usages antérieurs identiques peuvent varier dans d'énormes proportions. (exemple : un site en Auvergne avec 2000 m2 de bâtiments, 750 euros après négociation, un autre avec 1500 m2 en Rhône Alpes : 3 200euros).
Les éléments variables sont les taxes dont le taux est décidé par les divers échelons territoriaux, les valeurs de références qui ont pu être remises à jour ou pas, et l'évaluation de la surface réelle du site ( ajouts déclarés ou non, parfois corrigés d'office.) Bref AUCUNE égalité du contribuable devant cet impôt...
- Il existe certaines possibilités de négociations ( notamment en classant les bâtiments en entrepots ) mais la baisse est relative et ne régle pas le problème.
- les municipalités , mise en plus ces dernières années au régime sec, n'ont aucune envie de perdre cette source de revenu et ne vous aideront en général pas beaucoup. C'est pire dans les petits bleds et les petites intercommunalités
- l'inactivité n'entrainant pas d'exonération, il y a deux cas où la taxe n'est pas due : quand le bâtiment fait l'objet d'un classement administratif d'insalubrité (avec toutes les conséquences sur l'usage des lieux) et c'est à l'appréciation en général de la mairie, et aussi, la démolition ENCORE QUE :
- la démolition est très souvent affreusement chère (en particulier sur des vieux bâtiments industriels en béton de forte épaisseur qui font grimper les devis) et correspond , bien souvent à plusieurs décennies de taxes foncières....
- elle peut réserver quelques surprises saumâtres : décontamination des sols qu'il est obligatoire de réaliser une fois la contamination détectée et qui renchérit considérablement les coûts, systématique ou presque quand l'usine a accueilli des industries métallurgiques( fréquent pour les sites avec centrales, du stockage d'hydrocarbures, de la chimie, dégâts collatéraux (bien s'assurer durant les travaux!) et aussi, dans certains cas, le non déclassement des terrains qui restent destinés à des activités industrielles et restent assez lourdement taxés.
- Une association quelconque de défense du patrimoine peut aussi vous bloquer le permis de démolir et vous forcer indirectement à vous ruiner en taxes foncières pour des bâtiments pourris et inutilisables
-l'idée de faussement louer à un agriculteur : vous avez 95% de chance de vous faire gauler et je pense que toute manœuvre "frauduleuse" amène toujours plus d'emmerdes que le gain qu'il est censé apporter.
- si vous demandez une réévaluation avec visite des lieux, vous risquez des corrections qui aggraveront la situation. L'expérience montre que ces tentatives sont risquées

Bref, la présence de bâtiments industriels inexploitables ( c'est à dire non louables à d'autres) ) rend l'affaire fortement douteuse, en particulier dans les deux cas que vous citez : quelle que soit les décision prises, ça restera un poste qui sera ruineux eu égard au productible du site.
Surtout que le remise en service ira sans doute avec des dépenses somptuaires impliquées par les exigences administratives liées au classement de la rivière , si ce n'est le risque de ne pas pouvoir redémarrer du tout et se retrouver dans la situation des vendeurs actuels ( qui vendent pour une bonne raison en général : celle d'avoir sur le dos une ruine dangereuse, ruineuse en taxe et riches en emmerdements divers, et dont la remise en route, aléatoire, leur rapporterait, au terme de pénibles joutes administratives dans un environnement incertain ( fin du H07 ) un plat de coquillettes ...)

Donc en résumé : les friches industrielles qui cachent au fond d'une cave un espoir de centrale et les vestiges d'une installation abandonnée = bêtes à chagrin.

Enfin à vous de voir mais perso je passerais mon chemin

[DPM]

Il faudrait pouvoir connaître (retrouver) la base d'imposition au moment où l'usine tournait... faire le comparatif avec celle d'aujourd'hui où les bâtiments sont en ruine et demander au service des impôts (cadastre) de justifier l'inadéquation entre l'état des biens et l'imposition... ou alors (plus productif vu l'ancienneté de ce genre d'usine) demander que vous soit communiquée la dernière modification de la base d'imposition et juger de l'adéquation avec l'imposition du foncier bâti (c'est encore mieux si aucune modification n'a été effectuée)

puis prenez RDV au service des impôts, donner vos arguments, négocier une valeur qui vous semble convenable en indiquant bien que vous irez au TA si besoin
pour le RDV, préparer déjà un petit dossier avec photos, descriptif, historique de l'usine,... histoire de montrer que vous êtes déterminé et de mettre la pression

en cas de désaccord, envoyez déjà un courrier au chef de service avec copie au DDFP (directeur départemental)
puis le TA si besoin

si beaucoup de bâtiments sont effectivement "morts" et que le site est isolé, cela ne devrait être qu'une formalité... (accord amiable ou TA)
le problème, c'est qu'il faudra être propriétaire pour effectuer ce type de démarche ; en cas de recours au TA, la procédure est longue (suivant les tribunaux, de 18 à 24 mois!!), qu'il faudra payer les impôts que l'on vous réclamera entretemps (vous pourrez en réclamer la restitution dans le mémoire que vous rédigerez)
alors que vous aurez déjà (beaucoup) d'autres chats à fouetter pour remettre en exploitation votre centrale.....

[Ticapix]

Bonsoir,

En terme de valeur locative les bâtiments industriels sont taxés sur la valeur figurant au bilan. La valeur locative = 8% de la valeur immobilisée.

Le problème c'est qu'en général personne ou pas grand monde fait réellement attention à cette valeur qu'il ne faut pas hésiter à faire varier au gré de sa réelle valeur.

Ex vous refaites le toit de votre bâtiment pour 25 000 € , normalement cette valeur s'immobilise en compte de classe 2 et va générer une augmentation de la valeur locative de 2000 €. Mais personne ne pense à enlever la valeur du toit qui existait et qui était déjà imposé, au final vous serez imposé sur deux toits !!
Cette situation est très courante. Pour être correct il faut d'abord enlever la valeur du toit existant puis rajouter la valeur du second, idem pour les sols et autres aménagements lourds.

Donc comme l'a dit DPM, Ça se discute mais il faut un dossier solide, le temps devant soi, donc la trésorerie dans l'attente du résultat soit amiable soit contentieux au TA.

Il faut aussi savoir que même si la valeur d’achat est très inférieure à ce que peut le laisser supposer la valeur locative un article du CGI stipule qu'à la suite d'une cession la base de la nouvelle valeur locative, ne peut être inférieure à 90 % de l'ancienne base. On peut néanmoins économiser 10% dès le départ légalement dans l'attente de la discussion.

Ne pas oublier que cette valeur locative compte pour la TF mais aussi pour l'établissement de la CFE ex TP. On donc intérêt à avoir une base correctement calculée.

Autre impact sur la base locative les subventions pour PAP ou autres.

Ex PAP de 250 000 € subventionnée à 80 % donc 50 000 € à votre charge. Cependant dans votre bilan , il faudra inscrire 250 000 en compte d'immo. L'année suivante la valeur locative de votre usine va augmenter de 20 000 € (250 000 x 0.08) ce qui compte tenu des taxes départementales communales et régionales va augmenter votre TF de 5000 € en moyenne et 3000 € pour la CFE
Soit 8000 € de plus par an, en 25 ans l'état se sera remboursé sa subvention sans compter les augmentations annuelles de cette valeur locative, ni le fait que c'est à vie que ces taxes seront dues...............

Vous avez dit bonne affaire ?

Cdt

TG

[Arago]

Merci pour vos réponses.
Il vaut mieux donc éviter les gros ensembles de bâtiments. Dommage car le site 1 est vraiment sur une bonne rivière bien régulière, avec le canal actuel ça tournerai à fond (100 à 150 kVA) 10 mois minimum (étiage en août). Pour From, la turbine du site 1 est accouplé à un joli cardan jaune et le bâtiment est plein de meubles étagères empilés. Non ?

Concernant la valeur des immobilisations inscrite aux bilans : le site 1 est en SCI (créée lors du rachat de l'usine au dernier exploitant dans les 100 000 €) et le site 2 je crois que c'est sans société (retraite lors de l'arrêt).
Le site 2 a une "reconnaissance" comme friche industrielle de la part de la communauté de communes et il y a un conflit ouvert depuis 2/3 ans avec les impôts (et ne paye plus la taxe foncière mais pas de TA).

Les impôts peuvent-ils demander au nouveau propriétaire ces 2/3 ans du ? Si c'est un achat de part de société la réponse est oui. Mais dans ce cas (achat d'un bien) ??? Qui est redevable de ces retards ?

Donc si on remet en service, il faut investir donc immobilisations nouvelles donc taxe qui monte. C'est bien ça ? J'ai bien compris ?

L'idée de bâtiment agricole c'est le service des impôts d'un autre département qui me la dit (ne jamais aller se renseigner dans son département car c'est source d'ennui). Une autre personne (pas des impôts) m'a dit "faut que ça crame" après l'achat.

Sinon quel niveau de ratio (taxe foncière/CA) ne faudrait-il pas dépasser dans idéal ? 5% 8% 10% ? Bon c'est une question subjective mais je la pose quand même. Des exemples sont bienvenus.

[From]

Pour From, la turbine du site 1 est accouplé à un joli cardan jaune et le bâtiment est plein de meubles étagères empilés. Non ?

Si ! Le cardan est un Massey Ferguson je crois ! Un paradis des tyrosemiophiles !

[dB-)]

Bonsoir,

je reviens au premier message de ce post : 7 500 € de taxe foncière pour des bâtiments de 5 000 m², maintenant inexploités, vandalisés, donc je suppose sans eau, sans électricité, sans chauffage, et tombant en ruine, le tout perdu en fond de vallée, ça me semble totalement anormal !! C'est fou !! Disons que c'est 10 fois trop !!!

Vous y allez avec un huissier un soir, par temps de pluie, vous faites réaliser une série de photos des locaux mouillés, avec les vitres cassées, les tuiles manquantes, les poutres qui tombent, etc ... quelques graffitis bien glauques, et avec ce beau dossier encore tout trempé par les gouttières vous allez aux impôts demander (gentiment) comment ils font leurs calculs !!

Pour quasiment la même surface couverte, je paie environ 3 fois moins (après réexamen par les sévices fiscaux), et j'espère bien faire diminuer encore cette somme, tout en entretenant mes bâtiments (qui sont quand même vides, sans eau, sans chauffage, et la plupart sans électricité).

Friche industrielle.jpg

dB-)

[MHEC]

Bonsoir Arago,

Si j'ai bien compris, le sujet est bien " Taxe foncière payée par les entreprises ? ", si c'est cela, il faudrait modifier le titre afin de ne pas avoir de confusion.

et le site 2 je crois que c'est sans société (retraite lors de l'arrêt).
Le site 2 a une "reconnaissance" comme friche industrielle de la part de la communauté de communes et il y a un conflit ouvert depuis 2/3 ans avec les impôts (et ne paye plus la taxe foncière mais pas de TA).

Je ne suis pas juriste, mais juste un peu logique, si la Ste n'existe plus, comment le Fisc peut maintenir cette taxe dans l'état ? Ce n'est pas possible puisqu'il n'y a plus de structure d'une activité économique, tout est en ruine !!!

A mon avis, dès l'instant qu'une Ste s'arrête (banqueroute, clé sous la porte, etc.) les impôts sur ladite Ste aussi !!! Je ne vois pas d'autres solutions. Si il n'y a plus de Ste, le Fisc ne peut en aucun cas, imposer ces taxes foncières payées par les entreprises au propriétaire privée du terrain qui lui, n'a aucune activité économique.

PV

[Ticapix]

Bonjour,

Tout à fait d'accord avec toi Paul, encore faut-il d'une part que le contribuable sache qu'il peut contester et d'autre part que l'administration accepte de revenir en arrière;
Car il y a bien une chose dont l'administration a horreur c'est de baisser un impôt ou une contribution financière quelconque.

Je me souviens encore d'une discussion avec un agent des impôts avant d'aller au TA pour une Tf + TP

Le CA de la centrale était de 35 000 € et les taxes TF + TP de presque 15 000 €. (L’administration considérait que tout était du foncier)

Comme je faisais remarquer à l'agent qu'avec un CA de 35 K€ et des taxes de 15 K€ il y avait une disproportion flagrante rendant quasi impossible une exploitation rationnelle, il m'a répondu que c'était mon problème pas le sien..........

Bon au final après TA, TF ramenée à moins de 1000 € idem CFE.

Cdt

TG

[moulino51]

Bonjour Thierry,

Beaucoup d'abréviation (TF TP CFE TA) mériteraient une définition pour les membres "non rodés"

Merci


Gé

[CF21]

C'est le quizz

Je vote
TA = tribunal administratif
TF = taxes foncières
TP = taxe professionnelle > n'existe plus, elle est devenue la
CET = contribution économique territoriale dont une partie est la
CFE = cotisation foncière des entreprises, l'autre partie de la CET étant la
CVAE = cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises

Et vive la France.