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[CF21]

Bonsoir,

Vu la nature du droit d'eau, je comprends mal ce qu'est cette "cession" évoquée par HGT et moulino51. (Mais je ne suis pas juriste).

Le droit d'eau n'est pas en tant que tel un droit de propriété, mais un droit réel d'usage, de nature administrative si l'on veut le rattacher à une branche du droit, associé à la propriété d'ouvrages hydrauliques produisant une force motrice. Il peut disparaître de diverses manières, les principales étant la suppression par l'administration, la ruine ou le changement d'affectation de l'ouvrage. Mais se vendre, je ne vois pas bien. Il peut certainement y avoir contrat entre un propriétaire et un tiers au terme duquel le propriétaire accepte un certain nombre de servitudes, obligations ou usages de ses ouvrages hydrauliques (mais pas de l'eau elle-même). Un tel contrat peut éventuellement correspondre à un "changement d'affectation" au sens de la jurisprudence, suspensif du droit d'eau si "la pente et le volume de l'eau" ont été rendus "impropres" à usage de leur force motrice (CE Laprade 2004).

Mais je vois mal ce que pourrait signifier la "cession" du droit d'eau à des tiers. Et idem pour la "neutralisation", car peu importe que tel ou tel élément particulier d'exploitation ne soit pas fonctionnel tant que les éléments essentiels pour l'usage de l'eau sont non ruinés (concrètement le seuil et le canal de dérivation). Heureusement d'ailleurs, sinon le droit d'eau exigerait pour être constitué que tous les éléments d'exploitation des moulins soient en permanence en bon état de marche, ce qui est évidemment le cas le plus rare.

De toute façon et lors d'une vente, le notaire doit informer des servitudes et hypothèques liées à un immeuble.

En revanche, vous avez peut-être à l'esprit des cas où le propriétaire a accepté un règlement d'eau, édicté par l'Etat (la préfecture), au terme duquel l'impossibilité d'exploiter la force motrice a été actée. Dans ce cas et s'il n'y a pas eu recours, cela vaut probablement suspension du droit d'eau, quoiqu'un avocat y verrait plus clair (mais cela semble en tout cas la manière dont l'Etat interprète aujourd'hui l'article 214-6 du Code env, cf ce document en pages 9-10)
http://www.developpement-durable.gouv.f ... _titre.pdf

Voir aussi page 16-17 de ce document le cas où un propriétaire a vendu une partie de son bien (par exemple le seuil ou le canal de dérivation) à un autre. Dans ce cas le droit d'eau ne disparaît pas pour autant, mais son exercice suppose l'accord des propriétaires de chaque ouvrage hydraulique, comme dans une indivision.

[From]

Bonjour,

Voici deux documents :

le guide pratique des droits fondés en titre datant de 2010 :

GUIDE PRATIQUE des DROITS FONDES EN TITRE.pdf

et dans ce document , à partir de la page 9, une histoire intéressante de moulin dont les droits d'eau ont été cédés à un syndicat de rivière :

Contentieux eau. .pdf

Ce moulin est d'ailleurs à vendre actuellement, mais en habitation, bien qu'il soit vendu avec les vestiges de l'installation de production, elle ne peut etre remise en état. C'est une désolation, il moulinait plus de 100 kW. Mais ça prouve bien que ces situations existent, et qu'il y a lieu de se méfier.


Pour la structure juridique appropriée, vous aurez certainement intéret à opter soit pour une entreprise individuelle, ou une petite structure de société, car la micro entreprise est a priori inadaptée : vous ne pourrez ni récupérer la TVA, ni amortir, ni déduire vos charges. Compte tenu des investissements nécessaires, il faut faire un autre choix pour rendre l'affaire viable économiquement , c'est à dire au moins, rendre possible un retour sur investissement dans un délai décent.

Bonne journée

[CF21]

Bonjour

et dans ce document , à partir de la page 9, une histoire intéressante de moulin dont les droits d'eau ont été cédés à un syndicat de rivière :

Contentieux eau. .pdf

Merci du document. Mais en effet, c'est simple dans ce cas : le syndicat intercommunal avait acheté l'ouvrage hydraulique du moulin (apparemment, la parcelle incluant le seuil avec un vannage défectueux). Le syndicat fait ce qu'il veut en tant que propriétaire et le moulin ne peut plus revendiquer le droit d'user de l'ouvrage. Ici, certains syndicats de rivière ont acheté ainsi des seuils pour les effacer, dans le cadre de la continuité.

Donc pour Fresne, cela revient simplement à vérifier que l'ensemble des ouvrages hydrauliques nécessaires à l'exploitation sont bien dans les parcelles cadastrales dont il devient propriétaire (et qu'il n'existe pas de servitudes sur ces parcelles, du moins de servitudes de nature à empêcher l'usage énergétique de l'eau).

[EDIT] Je serais curieux de trouver la décision du juge dans cette affaire du moulin de Péroux. Le syndicat me paraît très sûr de son bon droit sur l'absence de lien entre les travaux qu'il a engagés et les désordres constatés ensuite. Apparemment, le syndicat a été attaqué en contentieux pour "violation d'une règle administrative" et ce serait intéressant de voir si cette violation ne concerne justement pas le lien entre droit d'eau et ouvrage hydraulique concerné par les travaux.

[HGT]

Bonjour,

Dans le cas que je connais , c'est la mairie qui a acheté l'extinction de plusieurs droit d'eau se situant sur un canal commun à plusieurs usiniers.


Slts.

[From]

[EDIT] Je serais curieux de trouver la décision du juge dans cette affaire du moulin de Péroux.

la voici ( en appel ):

http://droit-finances.commentcamarche.n ... ueil-lebon.

Il me semble qu'on y fait bien le distingo entre la propriété foncière et le droit d'eau, qui ne semble pas dans le cas présent lié à des parcelles.

A bientôt

François

[From]

J'ajoute l'amusant commentaire de l'agent immobilier qui propose ce moulin :

" situé dans un cadre de verdure et de tranquilité , a 20 mn du tgv et a proximité de l axe autoroutier , belle propriété sur un terrain d environ 6000 m². l habitation en partie renovée , comprend au rez de chaussée , vaste entrée , toilette , cave et dependances . A l etage , grand degagement , cuisine equipée , salon sejour , quatre chambres , salle de bain et toilette .De l autre coté de la passerelle ,une dependance pourrait facilement s amenager en habitation . Traversée par une riviere poissonneuse ( brochets , sandres , silures , perches , carpes ) cet endroit est ideal pour les amateurs de peche .Le terrain trés verdoyant de part la riviere , il se compose d un verger , ainsi que d une grande partie arborée de chaque coté des berges . Un endroit charmant , tres calme et paisible qui ravira les amateurs d ancien moulin"

L'aménagement "facile" concerne la bâtisse qui s'ecroule dans la rivière et qui présente une lézarde de 30 cm sur ses pignons.

On ne rit pas, des gens peuvent y croire !

[CF21]

Super, merci! On sort un peu de la demande de Fresne (mais nous y reviendrons dès qu'il reviendra.)

L'arrêt de a CA explique que "le précédent propriétaire avait auparavant, aux termes d'une convention en date du 26 septembre 2001, cédé le droit d'eau au syndicat intercommunal d'aménagement et d'entretien de la basse Veyle et de ses affluents, regroupé depuis 2004 au sein du syndicat mixte Veyle vivante, lequel s'était engagé par la même convention à remettre en état le déversoir et le canal de dérivation situé sur la propriété en rive droite et à édifier une vanne automatique sur le cours d'eau".

Précisant plus loin : "il ressort de la convention du 26 septembre 2001 que si le syndicat est devenu propriétaire du droit d'eau et de la vanne automatique, il n'a pas pour autant acquis la qualité de propriétaire riverain du cours d'eau"

C'est tout à fait énigmatique pour moi, il est très dommage que le conflit de droit n'ait pas porté sur cette fameuse convention de 2001. En effet, si le droit d'eau est décrit comme capacité juridique attachée à un ouvrage hydraulique (ce que dit toute la doctrine et la jurisprudence), on peut se demander la valeur légale d'une supposée "cession de droit d'eau" indépendante de la cession de propriété de l'ouvrage hydraulique attachée au droit d'eau (ou créant le droit d'eau, en fait). Mais la Cour d'Appel reste ambiguë sur les faits car dans le second extrait, elle précise que le syndicat est "propriétaire (…) de la vanne automatique", ce qui fait sens cette fois (en fait, c'est un cas de co-propriété du droit d'eau au sens de la circulaire 2010 citée page précédente, le syndicat détient la vanne et le propriétaire le reste, donc chacun détient des éléments nécessaires à l'exercice du droit d'eau sur le site).

Moralité (1) : si vous contractez avec un syndicat de rivière, ou n'importe quel tiers, précisez dans l'article premier de la convention que vous restez pleinement et exclusivement titulaire du droit d'eau fondé en titre et de la capacité à exercer ce droit pour la force motrice de l'eau. Sinon on vous fera un enfant dans le dos. (D'après certains échanges que j'avais eus ici, tout contrat avec un syndicat de rivière a de bonnes chances de finir avec un enfant dans le dos : on n'a rien sans rien, si le syndicat vous propose gentiment d'entretenir votre bien, c'est en général qu'il retire un avantage dans un autre terme du contrat et cet avantage peut se révéler délétère pour le propriétaire.)

Moralité (2) : quand vous achetez un bien (le cas de Fresne), briefez préalablement à la promesse de vente le notaire sur toutes ces entourloupes possibles et imaginables, tout en posant comme condition suspensive de la vente qu'il n'existe aucune entrave (administrative, contractuelle ou autre) opposable à l'exercice plein et entier du droit d'eau.

[fresne]

Bonsoir,je vous remercie tous pour ces précieux renseignements,nous étudions la rentabilité de l'affaire,car en plus il y aura certainement une passe a poissons a installer ,nous allons bientôt connaitre le classement du bief et de la rivière.Tout cela s'ajoute et je crains fort que ce ne soit pas faisable vu le prix de vente du moulin.cdt

[caroussel]

Bonjour,

Malgré quelques tentatives avortées, je persévère dans la recherche d'un moulin pour une résidence secondaire et je vais d'ailleurs faire une visite dimanche prochain d'un site qui n'est plus habité ni en fonctionnement depuis une quarantaine d'année.

J'ai réussi à obtenir un réglement d'eau qui date de 1880 mais j'ai été un peu deçu car je n'y ai trouvé que peu de renseignement exploitable si ce n'est que les vannes qui controlent l'arrivée d'eau dans le bief ont un surface de 1,42 m² sous le niveau légal de la retenue.
Je suppose qu'il existe une formule pour calculer le débit entrant avec ces données mais j'ai du mal à la trouver... En prenant 1m/s pour la vitesse de l'eau ce nous ferait 1,42mcube de débit d'équipement maximum si j'ai bien compris.

Petit Bémol aussi, la rivière est sur liste 1, cela m'effraie un peu même s'il semble que la chute ne soit pas infranchissable.

Je ne connais pas encore la hauteur de chute mais cela va être l'objet principal de la visite. J'ai récupéré un niveau laser qui je l'espere suffira pour avoir une hauteur correcte à quelques centimetres près.

Quels sont les points de vigilances principales sur lequels vous pensez qu'il est nécessaire de se concentrer et d'organiser une visite? Je pense évidemment regarder les vannes, les canaux etc...

Autre question pour les personnes expérimentées: savez vous au premier coup d'oeil si un site vaut le coup?

Merci pour vos réponses

[From]

Bonsoir,

Les points clefs varient en fonction de votre objectif principal : produire de l'électricité, restaurer la roue , habiter près d'un cours d'eau , etc.

Si vous précisez mieux le but principal les conseils seront probablement plus précis.

Sinon, quel que soit l'objectif, si vous devez acheter un moulin, si je devais donner deux points essentiels je dirais qu'il faut que vous soyez parfaitement informé des droits d'eau et dela situation administrative du moulin (ce qui est le cas visiblement) de manière à savoir ce que vous achetez.
Ensuite le bâtiment fréquentant de près un cours d'eau, il est très important d'inspecter la qualité du batiment au contact de l'eau, traquer les inflitrations, résurgences, traces de réparations récentes : c'est par là que tout part au "gour" comme on dit chez moi .

Par ailleurs, il faut aussi bien prendre ses renseignements concernant les contraintes issues des crues : faut il protéger l'habitation ( si inondable, en général le vendeur ne s'en vante pas), y a-t-il un déversoir suffisant pour évacuer les gros débits ou y a t il des vannes à manoeuvrer ? En principe en temps que proprio du moulin vous êtes responsable de ce qui se passe en cas de crue, en particulier si les vannes n'ont pas été ouvertes : il faut donc savoir si vous serez assez proche , ou si vous aurez un voisin assez aimable pour manoeuvrer en votre absence par exemple . Et aussi d'autres détails, comme l'accessibilité en cas de crue : je connais un moulin qui se retrouve innaccessible, sauf en tracteur agricole, à chaque crue, et dont le rez de chaussée barbote dans 10 cm d'eau boueuse : comme c'est une cause fréquente de ras le bol, c'est aussi une propoortion non négligeable des causes de vente.

Ne négligez pas les contraintes liées à la possession d'un moulin, surtout s'il est beau : vous aurez à lutter contre beaucoup d'adversité .
Et l'entretien est loin d'être économique, il faut donc à mon avis, être prêt et capable de mettre la main à la bétonnière, mais ça dépend bien sur de vos moyens.
Parfois je trouve que c'est un fardeau, mais quand je travaille dans le mien, j'oublie les difficultés et j'y trouve du plaisir. Il faut savoir ce que vous etes pret à supporter et à sacrifier..

Bonnes recherches

F