Achat, location, baux, immobilier, notaire

[CF21]

Est-ce qu'il a encore des rivieres non classees? Est-ce c'est donc plus interessant d'acheter un 'oulin sur une riviere non-classee?
(...)
Mais une centrale fondee en titre avant le loi du 2006 ne doit pas installer un PAP?

En vrac :

- il existe des rivières classées (L1, L2 ou L1-L2) au titre de l'article L-214-17 C env, avec effet d'ici 2017 / 2018 selon les bassins (obligation de PAP si L2), mais elles restent minoritaires en linéaire

- il existait avant cela des rivières classées au titre de l'article L-432-6 C env (article récemment modifié par décret de 2014)

- sur tout site (même si la rivière n'est pas classée), un préfet peut prendre des dispositions spéciales s'il estime qu'il y a mise en danger de la sécurité, impact grave sur les milieux aquatiques, etc.

Bref, vous êtes toujours contraint à une certaine "concertation" avec les services DDT-ONEMA car un agent de police de l'eau peut "décider" que votre seuil a un impact grave et saisir le préfet. Il doit cependant motiver son jugement dans le cadre d'une procédure contradictoire (donc, vous pouvez contester l'impact du seuil).

Dans l'ensemble, acheter un seuil dans une rivière non classée est une situation préférable aujourd'hui, il y a moins de pression (si la rivière n'a pas été classée c'est qu'il n'y a pas d'enjeu piscicole / sédimentaire immédiat). En position d'acheteur, vous pouvez raisonner différemment et viser la L2 : arguer du fait que la rivière est classée L2 pour faire baisser le prix du bien, vu qu'il faudra des travaux importants d'ici 2017, donc trouver des moulins pas chers du tout. Si vous vous sentez de porter le dossier de la PAP, voire de la construire vous-même pas trop cher, ce peut être un bon calcul.

PS : il me semble d'ailleurs que les notaires (sans même parler des agents immobiliers) sont très sous-informés de ces problèmes. Mais vendre un moulin sans préciser qu'il y a obligation de franchissement d'ici 2017, cela s'assimile sans doute à une tromperie et peut faire casser la vente, ou demander des dommages (dans la Nièvre, une propriétaire a obtenu 30 k€ de dommages du notaire car celui-ci ne l'avait pas prévenu à l'achat de l'obligation pendante de restaurer tous les vannages pourris du bien acheté).

[CF21]

Bonjour

Etant dans une réflexion sur un achat de moulin, ma banque m'a informé que l'on pouvait souscrire un prêt immobilier qui couvre le foncier + des travaux futurs (à réaliser dans les 2 premières années). Donc, comme les taux immobiliers sont très bas en ce moment, qu'ils sont sur 15-20 ans si nécessaire et que je n'ai pas vraiment une grosse capacité globale d'endettement, je me pose des questions :

- avez-vous déjà intégré (dans un cadre d'achat personnel, non professionnel) des achats prévisionnels d'équipements hydro dans un emprunt global pour l'achat du moulin? Si tel est le cas, la banque a-t-elle tiqué en voyant arriver des devis de génératrice, vanne, grille, etc. (sachant qu'il faut fournir ces devis estimatifs au moment du prêt immobilier, et non plus tard) ?

- par ailleurs, à combien sont actuellement les taux pour un prêt indépendant sur de l'équipement (= dans l'hypothèse où je sépare les 2 et j'attends d'emprunter dans un second temps sur les besoins hydro, éventuellement en ayant créé une société, on me prêtera à quel taux dans ce cas-là) ?

Merci de vos infos.

Bonne soirée.

[DPM]

Si tu finances des travaux avec de l'argent personnel, puis qu'ensuite tu crées ta société (obligatoire pour vendre de l'électricité), tu ne pourras pas déduire le montant des travaux de tes revenus "EDF" et tu vas payer pleins pots (RSI, IS/IR etc) puisque ta société n'aura pas de charge (amortissement des investissements) .... !
c'est Flamby qui va être content...

[CF21]

RSI : quoiqu'il arrive, je n'y mettrai plus les pieds de ma vie, une fois m'a suffi. Si société, ce sera SAS ou autre.

(Sinon à ce stade, je ne sais même pas si je vendrai à EDF, vu mon budget je recherche du bien très modeste et je doute un peu d'avoir une puissance qui vaut le coup pour le réseau).

[moulino51]

@ DPM, ce sera mon cas, et quand on fait tout sois même on ne déduit rien.

@ CF21, dans tes recherches d'un moulin, tu as trouvé quelle puissance


Gé

[Ponpon]

Si tu finances des travaux avec de l'argent personnel, puis qu'ensuite tu crées ta société (obligatoire pour vendre de l'électricité), tu ne pourras pas déduire le montant des travaux de tes revenus "EDF" et tu vas payer pleins pots (RSI, IS/IR etc) puisque ta société n'aura pas de charge (amortissement des investissements) .... !
c'est Flamby qui va être content...

Bonjour, tu nous écris dans ce poste que l'on est obliger de créer une société pour revendre le surplus de notre production à EDF, en es tu sur ?

[MHEC]

en es tu sur ?

Absolument Ponpon, il n’y a même pas à réfléchir, dans un projet à 100 000 euros voire plus avec une TVA à 20%, ce serait nul de ne pas créer une Ste !! Tant pis pour le RSI mais au moins, les Ste récupèrent à la fois la TVA + l’amortissement du projet = > moins d’impôt à payer c’est énorme !!! Le particulier, lui, il n’a rien du tout sauf à payer le prix fort !!

PV

[moulino51]

Pour la question : "Intégrer de l'équipement hydro dans un prêt immo" je n'ai pas la réponse, mais je pense qu'il faudra plutôt un emprunt a part.
Exemple : quand j'ai fait construire mon magasin a Reims, j'ai acheté un terrain de 2800 m2 donnant sur deux rues différentes.
Au moment de la rédaction de l'acte notarié, nous avons fait deux emprunts : Un de douze ans sur la maison, et l'autre de 7 ans maxi pour la construction de l’entrepôt (7 ans étant le maximum sur un prêt artisanal a l'époque)


Gé

[CF21]

@moulino51 : ben les puissances... déjà, pas mal de biens que je visite (à bas prix, moins de 170 k€ prix affiché) n'ont plus de bief en eau / ont une propriété morcelée / sont en ruine manifeste sur leur seuil. Donc c'est au revoir après explication au vendeur / à l'agent immobilier que la négligence n'est plus tolérée sur les rivières et que c'est fort dommage pour le bien concerné. Le décret de juillet 204 me complique singulièrement la vie, parce que l'administration si elle est retorse peut considérer comme nulle la légalité du bien si le dispositif n'a pas tourné récemment. Pas de problème pour faire constater par notaire / huissier que cela tourne bel et bien avant la vente... s'il reste a minima quelque chose à faire tourner !! Or pas mal de biens n'ont plus ni roue ni turbine. Avant on s'en foutait, le DFT permettait de faire ce que l'on voulait. Maintenant, c'est plus dur (ou plus risqué, car je ne suis pas sûr que les DDT appliquent à la lettre, mais c'est délicat de le savoir au moment de la vente et le Préfet peut faire ce qu'il veut après de toute façon en terme d'exigences lors de la remise en route).

Je suis sur une affaire potentielle qui m'intéresse en localisation, en habitation et en usage gite rural, mais dont la partie hydraulique n'est pas top : env. 2 m3/s de d'équipement d'équipement et chute faible (1,20 m). Je vais bientôt ausculter avec un copain la turbine en place. Cela dit, l'idée de devoir équiper une basse chute (qui pose tant de problèmes) me séduit bien, cela me permettra de cogiter concrètement et non pas dans l'abstrait. (Mon achat a une dimension "expérimentale" que j'assume, je n'ai pas la mise de fond pour une approche industrielle où le CA futur est l'enjeu n°1). Typiquement, sur ce genre de bien, tu peux guère espérer mieux que 10 kW net, avec des pbs récurrents de remontée aval aux hautes eaux, donc se serait autoconso (chauffage, voiture électrique, éventuellement séchage bois pour un autre copain artisan pas loin).

Dans ce cas en non-professionnel, il me semble que j'ai plutôt intérêt à intégrer le maximum d'équipements hydro dans le prêt immo à bas taux et remboursement long, que de faire plus tard un emprunt conso qui ne sera pas aussi intéressant. Après, si je demandais par exemple à Ticapix un devis pour une PMG afin de l'intégrer à mon plan global de financement, je suis pas sûr que la banque suivrait, ils doivent avoir l'habitude de financer des travaux types moyen et gros oeuvres classiques du bâtiment. Je tenterai de toute façon, mais je voulais savoir si d'autres avaient réussi.

[Ponpon]

en es tu sur ?

Absolument Ponpon, il n’y a même pas à réfléchir, dans un projet à 100 000 euros voire plus avec une TVA à 20%, ce serait nul de ne pas créer une Ste !! Tant pis pour le RSI mais au moins, les Ste récupèrent à la fois la TVA + l’amortissement du projet = > moins d’impôt à payer c’est énorme !!! Le particulier, lui, il n’a rien du tout sauf à payer le prix fort !!

PV

Ce n'est donc pas une obligation légale! Mais plus un chois vis à vis imposition et autres frais que l'on peut déduire ou pas selon le chois que l'on fait au départ ?

Moi j'ai opter pour un prêt total achat rénovation et hydraulique en prêt habitat a 2.68% sur 20 ans c'est en cours mais pas encore finalisé, j'ai l'ors du sous-seing fais posé des conditions et j'attend les document de la préfecture pour le DFT et les autorisations pour la rénovation et l'hydraulique. Si j'ai tout j’achète sinon le sous-seing sera caduque.
Mais j'ai bon espoir vu le sous-seing sur lequel le notaire a mi: Moulin a rénover construit de temps immémoriaux avant 1416 et fournie les justificatif de ses recherches.
La demande de reco en DFT pour 116kw (puissance de l'ancien règlement d'eau est partie en préfecture j'attends leurs réponse.