Achat, location, baux, immobilier, notaire

[Arago]

Bonjour,
Bail commercial de long durée (type 3/6/9) : le propriétaire aura du mal à vous virer et devra très probablement vous verser un indemnité d'éviction.
A moins qui vous "reloge" dans une autre centrale similaire (même loyer, même CA)!!!
Les procédures peuvent durer durant plusieurs générations dans des cas extrêmes. A la fin le loyer devient symbolique - inflation et faible revalorisation.
Avec une simple et unique quittance de loyer et quelques cagettes stockées (sans rien d'autre, ni bail, ni activité), cela peut couter très cher au propriétaire.

Attention au baux de moins de 24 mois - Pas renouvelable.

ATTENTION : mairie, communauté de communes, ASA, DP, Etat... Vous tombez dans des baux administratifs. Et là, on vous vire facilement et à moindre frais.

[regis57]

Bonsoir a tous les membres de ce forum.

Une courte présentation de ma part : je m'apel Régis j'ai 38 Ans , je vie dans le département 57 proche de la frontiere allemande.
Depuis peu en allant faire du vélo en bord des cours d'eau et de canal je me suis apercu qu'il y'avait pas mal d'ancien moulin encore en activité pour de la production hydroelectrique .

En faisant des recherches sur le net je suis apercu qu'il y'avais énormement de petit site reconverti en production hydroélectrique.
C'est un domaine que je n'est pas encore eu l'occasion d'approfondir et qui m'interresse particulierement.
De formation Electrotechnique et frigoriste j'ai travaillé dans la maintenance électromechanique de site industrielle et maintenant dans le secteur de l'énergie (vapeur , chaud , froid , elec).Bonnes connaissances techniques et bonnes expériences professionnel.
J'arrive a un age ou le besoin de s'investir dans d'autres domaine serait un plus.

Donc mes questions sont les suivantes:

Je souhaiterais pourquoi pas investir dans l'achat d'un ancien moulin ou tout autre site avec un cour d'eau exploitable pour une production electrique.
La puissance électrique recherché serait soit un maximun de 35-40 KW (pour rester avec un abonnement edf tarif bleu) , ou pkoi pas essayer d'aller jusqu'a une puissance de 75 a 150 KW , mais la je pense que les investissement ne sont plus du meme niveau? on joue plus dans la meme cour.

Mais par quoi commencer pour monter un projet comme ca?

Déja trouver un site adaptée avec un droit d'eau , pas évident chez nous...(je préfere avoir un site de puissance modeste mais régulière plutot qu'une puissance plus importante mais trés fluctuente.)Dans la région il s'agit essentiellement de basse chute.
Le secteur des vosges reste une possibilité.
Aprés si on peut joindre l'utile a l'agreable et y faire sa résidence principal , ca serai un plus!Mais bon une chose aprés l'autre

En admettant que je trouve un site ou un ancien moulin a vendre qui pourrait convenir , peut-on mettre des conditions dans la transaction pour ne pas etre obliger d'acheter si par exemple il n'y pas de droit d'eau , ou en attente des diverses administartions pour l'autorisation d'exploiter et de produire?
je sais que dans certains cas ca peut etre long...
C'est clair que je ne vais pas acheter un bien si par la suite je ne peut pas l'exploiter.

A qui faut-il s'adresser pour avoir des infos concernant les parties administrative? Les erreurs a ne pas faire ? Comment monter son dossier ?

Je sais que chaque projet a ses particularités.

Aprés vient la partie financiere... Combien ? Quoi ? comment?

Pour ce qui est de la partie technqiue méca, elec et automatisme je maitrise bien et ca ne me fait pas peur de mettre la main dans le cambouis...y'a juste la partie maconnerie que je maitrise pas trop... :?

Ce forume est trés riche en information avec de beau projet mené a bien par des passionnés ! Ca fait plaisir a voir !
Mais j'avoue que je m'y perd un peu .

J'attend le retour de vos conseils et expériences personnel pour trouver un début a tout ca.

Merci d'avance.

Cordialement Régis

[moulino51]

Bonsoir Régis,

Voila le décors est planté, grand merci pour avoir fait l'effort de cette belle présentation.

Pour ma part, je considère que cet effort te sera bénéfique et que les retours serons conséquents.

Petite remarque, le premier palier de contrat est a 36 kVA, soit un peu plus de 30 kWh.

L'investissement entre 30 et 150 kWh sera quasiment identique, pour un retour bien différent.

Mais bon, les sites potentiellement exploitables ne sont pas facile a trouver.



Gé

[regis57]

Déja merci pour cette premiere aproche ...

En attendant je vais continuer mes recherches sur un site exploitable et en // me renseigner sur les démarches administratives.
Le debut d'un long parcours

Cordialement
Régis

[pierre]

Bonjour
Votre projet étant encore flou, vous trouverez beaucoup d'éléments sur ce forum avec la fonction recherche.
J'ai relu le forum un fois il y a un an lors de mon achat malgré le fait que je le suis depuis 6 ans. Ca prend plusieurs jours.
Axez vous sur: création entreprise, taxes, couts (10* le CA environ d'un site Ok) , droit eau (fonde en titre ou non), la technique (turbine, automatisme, drome, degrilleur), raccordement erdf (long et pas toujours simple), DREAL (certains vieux posts sont un peu caduques de mémoire), la maintenance.
Vous verrez qu'il y a certains auteurs qui ont fait des résumés au début du forum (dBH, C Perret, le regretté Ticapix...). D'autres ont ensuite pris la main sur le droit d'eau (CF21) ou ont donné leur retour d'expérience (Moulino, Paul...).

Je crois que Ticapix avait tres bien raisonné dans un post : il faut etre juriste, fiscaliste, electricien, hydraulicien, mecanicien, automaticien, GC...
Bien sur vous pouvez acheté un site avec déjà un h07 mais il faut des notions dans tous ces domaines.
Ne négligez pas le temps à y consacrer pour faire le projet et pour entretenir votre site.

Pour commencer, une bonne lecture est le guide Ademe puis lisez les définitions du site qui comportent certains renvois du forum
Bonne recherche
Pierre

[CF21]

Bonjour Régis57

Je pense qu'il faut procéder dans le bon ordre : avant de vous interroger sur le contrat de revente EDF OA... déjà trouver le site ! Si vous n'êtes pas dans une logique d'achat à X fois le CA d'une centrale ayant déjà son contrat, alors il faudra beaucoup chercher et rouler, car la plupart des biens en vente ne collent pas, mais c'est toujours mieux de voir les sites (plusieurs années je pense pour trouver le bon, sauf coup de pot). Les beaux moulins bien restaurés sont généralement hors de prix, il vaut mieux chercher du côté du vétuste encore dans son jus (rechercher sur des sites d'annonce avec les mots "moulin" ou "bief" ou "rivière", viser large car il n'y a pas beaucoup d'annonces de biens hydrauliques dans une région. Si vous avez 100.000 moulins et usines en France, 1% qui change de main chaque année cela fait 1000, 10% qui correspondent à tous vos critères cela fait 100, 10% à proximité géographique cela fait 10... il n'y a plus qu'à les trouver avant les autres et encore, c'est une estimation généreuse ! Sur ma région Bourgogne, j'étais arrivé à la déprimante estimation de... 2 à 3 biens par an qui correspondaient à mes critères, pas tous hydro il est vrai)

Vos principaux points de vigilance outre vos critères personnels : que le moulin / l'usine ait son droit d'eau (pas obligatoire mais plus simple), si possible que la rivière ne soit pas classée au titre de la continuité écologique, que le génie civil ne demande pas des énormes investissements, ni le raccordement, que la puissance soit à peu près conforme à votre projet (donc savoir estimer la chute et le débit "à l'oeil", pour voir si cela vaut le coût de creuser dans un second temps).

Si votre projet est clairement de revendre l'électricité, ne vous limitez pas à moins de 36 kVA : vous avez quasiment les mêmes complications qu'avec une puissance plus élevée, mais pas le même revenu. Pour une idée à la très grosse louche (plutôt conservatrice pour ne pas nourrir de faux espoirs, parfois répandus en petite hydro), comptez de l'ordre de 500 € de revenu annuel par kW installé sur 20 ans garantis. Donc une puissance de 30 kW qui permet un CA de 15 k€, il ne faut pas qu'en face vous ayez 600 k€ d'acquisition, travaux, équipements et dossiers !

Et sinon, le mieux est d'utiliser la fonction recherche de ce forum. Par exemple en cherchant "notaire", vous tomberez sans doute sur des discussions relatives aux conditions du droit d'eau dans le compromis de vente. Il faut savoir qu'après des évolutions réglementaires récentes, le droit d'eau n'est plus le sésame à 100% de garantie de relancer un site hydro sans problème. Dans tous les cas, avec ou sans droit d'eau, il faut aujourd'hui prévoir de la paperasse et du débat avec l'administration. Mais rien d'insurmontable non plus, il faut juste être assez passionné pour ne pas se laisser abattre !

Bonne suite

[MHEC]

Bonsoir régis,

A ce jour, avec les nouvelles lois sur l'eau qui s'appliquent à tous, pas facile de pouvoir exploiter un ancien moulin pour vendre l'énergie électrique, je dirai même plus, c'est un vrai parcours du combattant !!

Ce sujet a déjà été développé sur le forum, comme dit mes Camarades, pour en savoir plus, bien utiliser la section "Rechercher"

Réhabiliter un moulin coute très cher et paradoxe, plus la puissance est élevée, plus ça coute cher et plus le retour sur investissement est rapide donc, il faut bien mieux investir dans une puissance de 150 /200 kW (voire plus) que les 36 kW du tarif bleu !

A qui faut-il s'adresser pour avoir des infos concernant les parties administrative?

C'est la DDT de votre département mais ATTENTION!!! C'est également mettre le loup dans la bergerie si vous êtes un néophyte, je vous conseille de vous faire accompagner par quelqu'un qui possède déjà une centrale, c'est mieux.

Bon courage.

PV

[regis57]

Bonsoir a tous ,

Merci d'avoir répondu rapidement et avec précision a mes différente questions.
Ce forum que je découvre au fur a mesure est une vraie mine d'informations!! Un grand bravo a tous les membres qui y participe et le font vivre

Donc première étape pour moi , rechercher un site approprié .
Je ne ferais pas l'achat d'un site existant d'une part ,a cause d'un investissement relativement lourd pour un première achat et d'autre part je prèfererais réhabiliter un ancien site pour ma satisfaction personnelle...et bien sur pour une question de coût également.

Si quelqu'un sur ce forum possède une micro centrale dans la région 57 (allentours bitche , sarreguemines , metz , forbach etc...)je serais trés intéressé pour en visiter une , pour pouvoir voir les différents aspect techniques et réglementaire a prendre en compte et échanger des informations avec son propriétaires qui a mon avis sont des passionnés.

Encore merci pour ces informations.
j'essayerais d'apporter ma pierre a l'édifice.

Cordialement

[frevado]

Bonjour,

sur un site qui m’intéresse, le canal d'amené et le bâtiment du moulin sont cadastrés mais pas la restitution qui se faisait à travers 2 parcelles attenante au bâtiment. Qd on achete le moulin est ce que les canaux d'amené et de restitution vont de fait avec celui ci même s'il représentent des parcelles cadastrales differentes ou bien tout est dissociable? Le souci, c'est que n’étant pas agriculteur je vais avoir du mal à acheter du terrain agricole pour retrouver la restitution...

Merci!

[CF21]

Bonjour

Hélas, l'indifférence (voire parfois l'incompétence) des notaires a rendu ces situations très fréquentes, avec "démembrement" des propriétés vendues par morceau à droite et à gauche, notamment des parcelles comprenant des éléments constitutifs de l'usage du moulin et de son droit d'eau.

Si le bief est encore en eau, ce n'est pas trop grave, surtout s'il s'agit d'un canal de fuite. Il existe normalement une servitude en faveur du moulin, voir cette discussion. En d'autres termes, sans être propriétaire du canal et de ses abords, vous avez la capacité d'exiger la préservation de sa fonctionnalité et de l'entretenir.

Si le bief n'est plus du tout en eau (s'il faut par exemple recreuser dans la parcelle aval), c'est plus compliqué. Pas seulement vis-à-vis du voisin, mais aussi vis-à-vis de l'administration (risque d'un constat de ruine et abandon, avec abrogation de l'autorisation légale).