Il existe de nombreux montages sous forme de bail à construction de 30 à 45 ans.
Ce type de montage a surtout été utilisé par des professionnels de la construction de micro-centrales clés en main. Ainsi ils ont pu construire une centrale sans débourser un sou au propriétaire du lieu en lui faisant miroiter que tout lui reviendrait à terme sans bourse délier.
Ensuite ces promotteurs ont revendu la centrale à un investisseur au même prix qu'un bien en pleine propriété en expliquant qu'il y aura probablement la possibilité d'acheter le terrain au paysan local d'ici quelques années .... Bref ce montage ne m'a jamais plu
Je vais aller plus loin, vous dites que le propriétaire serait partie prenante avec vous dans ce projet. Imaginons qu'une option se pose au cours de l'élaboration du projet du style pales en inox ou en fonte. Que va dire le propriétaire ? n'aura t-il pas tendance à vouloir toujours le "must" s'il sait qu'il va récupérer le bien dans 30 ans ? => tiraillements en perspective...........
Si vous souhaitez faire ce projet à plusieurs dont le propriétaire du site (je ne suis pas fana des associations), j'opterai plus pour la mise en société, chacun apporte la même somme ce qui constituera l'apport de départ:
Par exemple le propriétaire apporte le site qui vaut x euros
le second la même somme en espèces
le troisième qui posséde par exemple une expérience apporte son savoir faire ( = apport en industrie) + le complément en espèces
etc.....
Mais prudence l'association ce n'est pas toujours rose
Cordialement
TG
Achat, location, baux, immobilier, notaire
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PERRET
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Re: Loyer
Un bail commercial, comme un bail rural peut toujours être dénoncé par le propriétaire au terme du bail. Mais si le locataire, ou même ses enfants souhaitent continuer d'exploiter, ils resteront dans le lieux, sauf transaction amiable avec le propriétaire ou expropriation. J'en parle par expérience.
J'ai eu le cas pour un voisin qui avait loué par bail commercial une habitation pour y établir un fond de commerce. C'était en 1935 !. Au terme du bail, le propriétaire a voulu récupérer son bien pour y habiter. S'est ensuivi 40 ans de procédures qui ne sont terminées qu'après le décès du propriétaire et des enfants du locataire initial, en 2005 !.
Le mieux, c'était que le locataire, propriétaire d'une habitation avec bail commercial, avait voulu la reprendre pour s'y installer. S'est trouvé piégé, lui aussi.
Quant aux associations ou aux sociétés, j'y suis, à tort ou à raison, plus que réfractaire. Dans ma jeunesse, n'ayant rien à perdre, je m'y suis frotté. Quand tout va bien, c'est parfait. Mais quand il y a problème, on se retrouve souvent seul. Donc, la plus grande prudence, surtout dans l'hydroélectricité ou il y a des investissements importants, des recettes sur certains sites fluctuantes et ou l'on n'est pas à l'abri d'impondérables (par exemple loi sur l'eau - classement des cours d'eau), bien que notre client unique soit solvable.
J'ai eu le cas pour un voisin qui avait loué par bail commercial une habitation pour y établir un fond de commerce. C'était en 1935 !. Au terme du bail, le propriétaire a voulu récupérer son bien pour y habiter. S'est ensuivi 40 ans de procédures qui ne sont terminées qu'après le décès du propriétaire et des enfants du locataire initial, en 2005 !.
Le mieux, c'était que le locataire, propriétaire d'une habitation avec bail commercial, avait voulu la reprendre pour s'y installer. S'est trouvé piégé, lui aussi.
Quant aux associations ou aux sociétés, j'y suis, à tort ou à raison, plus que réfractaire. Dans ma jeunesse, n'ayant rien à perdre, je m'y suis frotté. Quand tout va bien, c'est parfait. Mais quand il y a problème, on se retrouve souvent seul. Donc, la plus grande prudence, surtout dans l'hydroélectricité ou il y a des investissements importants, des recettes sur certains sites fluctuantes et ou l'on n'est pas à l'abri d'impondérables (par exemple loi sur l'eau - classement des cours d'eau), bien que notre client unique soit solvable.
Claude PERRET
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Anaël
Re: Loyer
Merci pour vos réponses et conseils
L'idée est de se monter en société mais pour le début, on cherche à monter une asso, c'est plus simple. Il y a tout de même des projets qui fonctionnent avec beaucoup de monde. Je vous laisse aller visiter le site http://www.eolien-citoyen.fr/. C'est possible dans l'éolien, alors je me dis que ce doit être possible en petite hydroélectricité.
Bref, pour le loyer, il n'y a donc pas de prix "entendu" quelque chose du type tant de % du productible ?
2%, 3% cela vous semble t'il raisonnable ?
Sinon, nous allons réfléchir pour créer une société qui réunira l'association propriétaire et la coopérative qui pourrait investir.
L'idée est de se monter en société mais pour le début, on cherche à monter une asso, c'est plus simple. Il y a tout de même des projets qui fonctionnent avec beaucoup de monde. Je vous laisse aller visiter le site http://www.eolien-citoyen.fr/. C'est possible dans l'éolien, alors je me dis que ce doit être possible en petite hydroélectricité.
Bref, pour le loyer, il n'y a donc pas de prix "entendu" quelque chose du type tant de % du productible ?
2%, 3% cela vous semble t'il raisonnable ?
Sinon, nous allons réfléchir pour créer une société qui réunira l'association propriétaire et la coopérative qui pourrait investir.
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tutlegrand
Re: Loyer
Prenez le problème à l'envers : plutôt que d'essayer d'évaluer votre loyer et d'en déduire votre retour sur investissement, faites l'inverse.
Quel est le temps de retour sur investissement que vous êtes capable d'admettre : 5 ans ? 10 ans ? 15 ans ? 20 ans ?
A partir de cela, et de toutes les autres hypothèses que vous vous devez de connaitre pour réaliser votre compte prévisionnel d'exploitation, vous pourrez définir le montant du loyer que vous pouvez débourser.
Quel est le temps de retour sur investissement que vous êtes capable d'admettre : 5 ans ? 10 ans ? 15 ans ? 20 ans ?
A partir de cela, et de toutes les autres hypothèses que vous vous devez de connaitre pour réaliser votre compte prévisionnel d'exploitation, vous pourrez définir le montant du loyer que vous pouvez débourser.
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Goodbeans
Re: Association: achat rénovation exploitation de centrale
suite ?
Bonjour,
J’ai acquis une petite expérience hydroélectrique lors d’une tentative d’achat d’un ancien moulin. Celle-ci est restée hélas très théorique, car le projet au final n’a pas abouti, pour des raisons liées à l’aspect immobilier et non hydraulique.
J’avais, j’ai encore, beaucoup de temps, j’y ai consacré beaucoup d’énergies. Et au final, ai acquis une certaine connaissance, hélas, très éloigné de la votre, de l’ensemble d’un projet : légal administratif technique et financier.
Très sensible à l’écologie, ce que j’ai découvert m’a passionné, ce mélange de technique de pointe, d’expériences des anciens, de vieille pierre et de site très souvent magnifique et préservé (nature), sans parler du mélange eau/énergies les deux des éléments clefs du développement humains.
Par ailleurs, je connais un certain nombre de personne ayant les moyens (de quelques milliers à dizaine de milliers d’euros) et que cela intéresserait d’investir dans un secteur propre de trois points de vue écologiquement socialement et bien sûr financièrement.
Ne peut-on pas imaginer une (des) structure, visant à identifier puis rénover l’exploitation de droit d’eau et non l’acquisition ? Mon expérience montre que là où on constate (Cassini aidant) l’existence d’un moulin, une flopée d’autres turbinait en amont et en aval, pour souvent se succéder en un flot ininterrompu au cours de l’eau (est-ce un oxymore ?).
En l'occurrence, je connais un site dont je parlais par ailleurs qui turbinait jusqu’en 1980. J’ai déjà identifié 5 propriétaires (tous sans titre mais l'étant a priori avec document a l’appuie) en amont et aval proche 4 souhaitant développer leur Hydroélectricité, mais ne l’ayant point faits devant la complexité/lourdeur du projet.
L’intérêt serait donc de contacter les propriétaires pour une location sous forme de bail emphytéotique (par exemple, mais d’autres façons sont envisageable) et non pour un achat immobilier.
Quand à la forme, Ennercoop
http://www.enercoop.fr/Le-projet-Enercoop_475.html, a remis au gout du jour une formule particulièrement intéressante pour cela il me semble...
Une Société Coopérative d'Intérêt Collectif (SCIC) (j'ai un podacast de France culture passionnant sur Ennercoop les énergies renouvelables et les SCIC, je peux si autorisation d'admin le placer ici en téléchargement streaming.
Bien cordialement.
Bonjour,
J’ai acquis une petite expérience hydroélectrique lors d’une tentative d’achat d’un ancien moulin. Celle-ci est restée hélas très théorique, car le projet au final n’a pas abouti, pour des raisons liées à l’aspect immobilier et non hydraulique.
J’avais, j’ai encore, beaucoup de temps, j’y ai consacré beaucoup d’énergies. Et au final, ai acquis une certaine connaissance, hélas, très éloigné de la votre, de l’ensemble d’un projet : légal administratif technique et financier.
Très sensible à l’écologie, ce que j’ai découvert m’a passionné, ce mélange de technique de pointe, d’expériences des anciens, de vieille pierre et de site très souvent magnifique et préservé (nature), sans parler du mélange eau/énergies les deux des éléments clefs du développement humains.
Par ailleurs, je connais un certain nombre de personne ayant les moyens (de quelques milliers à dizaine de milliers d’euros) et que cela intéresserait d’investir dans un secteur propre de trois points de vue écologiquement socialement et bien sûr financièrement.
Ne peut-on pas imaginer une (des) structure, visant à identifier puis rénover l’exploitation de droit d’eau et non l’acquisition ? Mon expérience montre que là où on constate (Cassini aidant) l’existence d’un moulin, une flopée d’autres turbinait en amont et en aval, pour souvent se succéder en un flot ininterrompu au cours de l’eau (est-ce un oxymore ?).
En l'occurrence, je connais un site dont je parlais par ailleurs qui turbinait jusqu’en 1980. J’ai déjà identifié 5 propriétaires (tous sans titre mais l'étant a priori avec document a l’appuie) en amont et aval proche 4 souhaitant développer leur Hydroélectricité, mais ne l’ayant point faits devant la complexité/lourdeur du projet.
L’intérêt serait donc de contacter les propriétaires pour une location sous forme de bail emphytéotique (par exemple, mais d’autres façons sont envisageable) et non pour un achat immobilier.
Quand à la forme, Ennercoop
http://www.enercoop.fr/Le-projet-Enercoop_475.html, a remis au gout du jour une formule particulièrement intéressante pour cela il me semble...
Une Société Coopérative d'Intérêt Collectif (SCIC) (j'ai un podacast de France culture passionnant sur Ennercoop les énergies renouvelables et les SCIC, je peux si autorisation d'admin le placer ici en téléchargement streaming.
Bien cordialement.
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Yann
Achat : distinction immobilier et mobilier (équipements).
Bonsoir,
Pour un projet d’achat de centrale hydraulique avec un ancien bâtiment industriel et quelques terrains, le notaire chargé de l’acte de vente ne voit pas comment dissocier la part du mobilier de la part de l’immobilier.
Il me semble qu’en tant que futur acquéreur j’ai tout intérêt à faire procéder à ces distinctions sinon je vais payer des frais de notaire sur l’ensemble (au lieu des frais de notaire uniquement sur la part de l’immobilier) C’est bien ça ?
En tant qu’exploitant : la CFE (contribution Foncière des Entreprise) est calculée sur la valeur des bâtiments et des terrains. Les équipements et biens mobiliers ne sont pas compris dans la base d'imposition. Donc si le montant total de l’achat est reparti entre les biens mobiliers et l’immobilier, la CFE serait moins élevée ? J’ai toujours juste ?
Mais peut-être y a t'il encore d'autres interets ?
Comment faire la répartition ?
Le notaire me soutient que la turbine étant fixé au sol et qu’elle n’est pas démontable sans avoir besoin de cassé des éléments (aspirateur noyé dans le béton…) elle ne peut pas être considérée comme du mobilier… Je pense qu’il est de bonne foi (même si il peut y trouver un certain intérêt).
Auriez-vous un document (ou un lien Internet) une règle précise ou des exemples qui me permettent de pouvoir distinguer (surtout de faire distinguer au notaire) les éléments mobiliers de l’immobilier.
Ou a-t-il raison : la turbine doit-être considérée comme immobilier ?
En allant plus loin, la turbine serait démontable, seul l’aspirateur n’est pas démontable ?
Et la génératrice, l’armoire électrique, les grilles, le dégrilleur reste démontable…
Dans l’attente de vos réponses et réactions.
Yann
Pour un projet d’achat de centrale hydraulique avec un ancien bâtiment industriel et quelques terrains, le notaire chargé de l’acte de vente ne voit pas comment dissocier la part du mobilier de la part de l’immobilier.
Il me semble qu’en tant que futur acquéreur j’ai tout intérêt à faire procéder à ces distinctions sinon je vais payer des frais de notaire sur l’ensemble (au lieu des frais de notaire uniquement sur la part de l’immobilier) C’est bien ça ?
En tant qu’exploitant : la CFE (contribution Foncière des Entreprise) est calculée sur la valeur des bâtiments et des terrains. Les équipements et biens mobiliers ne sont pas compris dans la base d'imposition. Donc si le montant total de l’achat est reparti entre les biens mobiliers et l’immobilier, la CFE serait moins élevée ? J’ai toujours juste ?
Mais peut-être y a t'il encore d'autres interets ?
Comment faire la répartition ?
Le notaire me soutient que la turbine étant fixé au sol et qu’elle n’est pas démontable sans avoir besoin de cassé des éléments (aspirateur noyé dans le béton…) elle ne peut pas être considérée comme du mobilier… Je pense qu’il est de bonne foi (même si il peut y trouver un certain intérêt).
Auriez-vous un document (ou un lien Internet) une règle précise ou des exemples qui me permettent de pouvoir distinguer (surtout de faire distinguer au notaire) les éléments mobiliers de l’immobilier.
Ou a-t-il raison : la turbine doit-être considérée comme immobilier ?
En allant plus loin, la turbine serait démontable, seul l’aspirateur n’est pas démontable ?
Et la génératrice, l’armoire électrique, les grilles, le dégrilleur reste démontable…
Dans l’attente de vos réponses et réactions.
Yann
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PERRET
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- Localisation : Picardie - Thiérache
Re: Achat : distinction immobilier et mobilier (équipements).
Bonsoir,
Vis à vis de l'Administration fiscale est considéré comme bien immobilier tout ce qui est fixé aux bâtiments.
En l’occurrence, la turbine en fait partie, de même les armoires électriques si elles sont fixées au sol ou aux murs. Mais qui ira voir si une armoire est boulonnée ou non . . .
Il faut obtenir que le vendeur vous fasse une facture, pour les biens meubles, la plus élevée possible, c'est à dire l'outillage, les consommables, bref pour tout ce qui n'est pas scellé au gros œuvre. Ce document n'a pas lieu de passer par les mains du notaire. C'est quelques frais de cession à économiser.
Mais, en contre partie, vous ne pourrez pas bénéficier d'amortissements sur ce matériel.
Si c'est une affaire personnelle que vous achetez, vous pourrez amortir le montant des constructions sur une vingtaine d'années, le matériel de production sur 5 à 10 ans.
Savoir que ni les terrains ni le fond de commerce ne sont amortissables. A minimiser si possible.
Mais si vous rachetez des parts de société, vous ne pouvez reprendre que les amortissements en cours, ce qui, parfois, est très pénalisant.
En effet, dans une installation en bon état, les frais d'entretien sont faibles.
Les amortissements permettent de diminuer le bénéfice d'exploitation, voir de créer un déficit reportable pendant 5 ans :
1) Pour l'entreprise individuelle (personne physique imposée à l'I.R.) :
Son déficit est constaté au titre des "déficits industriels et commerciaux" : reportable sur cinq ans est imputable sur les bénéfices ultérieurs et et sur les revenus globaux de la personne physique (Par exemple, la personne physique peut avoir des revenus fonciers - revenus non commerciaux).
L'entreprise a donc intérêt à ne pas avoir de bénéfices commerciaux dans la mesure où ils permettent d’écarter l'imposition d'autres revenus : c'est un moyen de défiscalisation et l'entrepreneur peut ainsi entretenir un déficit artificiel.
2) Pour les sociétés soumises à l'I.S. :
Le déficit est imputable sur cinq exercices ultérieurs.
S'il n'y a pas d'exercices déficitaires ultérieurs, le régime de report tombe.
Dans tous les cas les frais de cession peuvent être amortis sur environ 3 ans.
C'est une des raisons pour laquelle une installation vendue sous forme de parts de société est moins recherchée qu'une entreprise individuelle et de ce fait subit une décote lors de la revente.
Sans oublier que dans le cas de rachat de parts de société on reprend l'actif et le passif (un vendeur peut omettre de signaler, volontairement ou non, un problème, juridique ou autre, problème lattant depuis de nombreuses années) et qu'il faudra alors traiter lorsqu'il resurgira et sans aucun recourt.
Savoir qu'actuellement les revenus soumis à l'IRPP sont moins imposés que les BIC qui supportent des charges sociales (retraite, maladie, etc.).
Mais cela dépend de votre taux marginal d'imposition. Et comme ça fonctionne par seuils . . .
Calcul à faire, sans rien oublier, et comme tout se mord la queue . . . Heureusement, il y a Excel !
Mais nous allons avoir bientôt des lendemains qui chantent !
Vis à vis de l'Administration fiscale est considéré comme bien immobilier tout ce qui est fixé aux bâtiments.
En l’occurrence, la turbine en fait partie, de même les armoires électriques si elles sont fixées au sol ou aux murs. Mais qui ira voir si une armoire est boulonnée ou non . . .
Il faut obtenir que le vendeur vous fasse une facture, pour les biens meubles, la plus élevée possible, c'est à dire l'outillage, les consommables, bref pour tout ce qui n'est pas scellé au gros œuvre. Ce document n'a pas lieu de passer par les mains du notaire. C'est quelques frais de cession à économiser.
Mais, en contre partie, vous ne pourrez pas bénéficier d'amortissements sur ce matériel.
Si c'est une affaire personnelle que vous achetez, vous pourrez amortir le montant des constructions sur une vingtaine d'années, le matériel de production sur 5 à 10 ans.
Savoir que ni les terrains ni le fond de commerce ne sont amortissables. A minimiser si possible.
Mais si vous rachetez des parts de société, vous ne pouvez reprendre que les amortissements en cours, ce qui, parfois, est très pénalisant.
En effet, dans une installation en bon état, les frais d'entretien sont faibles.
Les amortissements permettent de diminuer le bénéfice d'exploitation, voir de créer un déficit reportable pendant 5 ans :
1) Pour l'entreprise individuelle (personne physique imposée à l'I.R.) :
Son déficit est constaté au titre des "déficits industriels et commerciaux" : reportable sur cinq ans est imputable sur les bénéfices ultérieurs et et sur les revenus globaux de la personne physique (Par exemple, la personne physique peut avoir des revenus fonciers - revenus non commerciaux).
L'entreprise a donc intérêt à ne pas avoir de bénéfices commerciaux dans la mesure où ils permettent d’écarter l'imposition d'autres revenus : c'est un moyen de défiscalisation et l'entrepreneur peut ainsi entretenir un déficit artificiel.
2) Pour les sociétés soumises à l'I.S. :
Le déficit est imputable sur cinq exercices ultérieurs.
S'il n'y a pas d'exercices déficitaires ultérieurs, le régime de report tombe.
Dans tous les cas les frais de cession peuvent être amortis sur environ 3 ans.
C'est une des raisons pour laquelle une installation vendue sous forme de parts de société est moins recherchée qu'une entreprise individuelle et de ce fait subit une décote lors de la revente.
Sans oublier que dans le cas de rachat de parts de société on reprend l'actif et le passif (un vendeur peut omettre de signaler, volontairement ou non, un problème, juridique ou autre, problème lattant depuis de nombreuses années) et qu'il faudra alors traiter lorsqu'il resurgira et sans aucun recourt.
Savoir qu'actuellement les revenus soumis à l'IRPP sont moins imposés que les BIC qui supportent des charges sociales (retraite, maladie, etc.).
Mais cela dépend de votre taux marginal d'imposition. Et comme ça fonctionne par seuils . . .
Calcul à faire, sans rien oublier, et comme tout se mord la queue . . . Heureusement, il y a Excel !
Mais nous allons avoir bientôt des lendemains qui chantent !
Claude PERRET
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HELIX
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- Inscription : 28 févr. 2011, 10:12
- Localisation : 47
Re: Achat : distinction immobilier et mobilier (équipements).
Attention, quel que soit le prix d'acquisition, la valeur locative servant au calcul de la taxe foncière, CFE... ne peut être inférieure à une "valeur locative plancher"!
En apllication de l'article 1518B du code général des Impots, la valeur locative d'immobilisations industrielles ayant fait l'objet d'une cession ne peut être inférieure à une "valeur locative plancher". Celle-ci est fixée aux quatre cinquièmes de la valeur locative retenue avant l'acquisition.
Alors avant tout calcul , il faut bien se renseigner sur la valeur locative AVANT acquisition.
Salutations.
En apllication de l'article 1518B du code général des Impots, la valeur locative d'immobilisations industrielles ayant fait l'objet d'une cession ne peut être inférieure à une "valeur locative plancher". Celle-ci est fixée aux quatre cinquièmes de la valeur locative retenue avant l'acquisition.
Alors avant tout calcul , il faut bien se renseigner sur la valeur locative AVANT acquisition.
Salutations.
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ericnoharet
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- Inscription : 13 juin 2011, 14:36
- Localisation : Sud Ardéche
Re: Achat : distinction immobilier et mobilier (équipements).
Bonjour,
Je viens de voir le texte d'une vente. La turbine (une double francis), la generatrice et l'armoire de commande ainsi que les cellules et le transfo on été facturé a part pour la vente.
D'ailleur, tout à été demonté et remplacé peut de temps aprés, ce qui justifie bien l'aspect mobilier (mobile)
@PERRET
Bien sur que le materiel de production acheté peut s'amortir ! qu'il soit facturé à part facilite d'ailleurs l'operation.
Pour la repartition, voir les prix du materiel d'occasion.
Salutations
Eric
Je viens de voir le texte d'une vente. La turbine (une double francis), la generatrice et l'armoire de commande ainsi que les cellules et le transfo on été facturé a part pour la vente.
D'ailleur, tout à été demonté et remplacé peut de temps aprés, ce qui justifie bien l'aspect mobilier (mobile)
@PERRET
Bien sur que le materiel de production acheté peut s'amortir ! qu'il soit facturé à part facilite d'ailleurs l'operation.
Pour la repartition, voir les prix du materiel d'occasion.
Salutations
Eric