Juridique, Fondé en titre, droit et règlement d'eau, autorisation

[PERRET]

Bonjour,

Complément d'informations à ma réponse du 27 janvier 2012.

Je me répète, chaque situation est un cas d'espèce, mais, si possible, rester en entreprise individuelle, avec une comptabilité simple que l'on maîtrise facilement.

J'ai oublié de signaler que l'outil de travail échappe à l'ISF, ce qui, dans certains cas, peux être un plus.

D''autre part, en cas de revente après cinq années d'exploitation, si les recettes sont inférieures à 250.000 €, les plus values professionnelles ne sont pas imposables.
- Valable également pour les SARL.

D'autre part, un acheteur sera près à payer une somme plus importante pour un achat en mains propres, où il pourra amortir la totalité du bien (sauf les terrains et le fond de commerce si celui-ci figure dans l'acte - non amortissables), alors que sur des parts de société le seul amortissement possible est sur les investissements non amortis le jour de la cession.

Lien : http://www.cession-commerce.com/fiches/ ... values.htm

[pierre]

Bonsoir Monsieur Perret,
Doit on deja avoir créé son entreprise individuelle lors du passage chez le notaire pour l'achat ou peut on seulement l'acheter en son nom propre classiquement? Afin de beneficier de tous les avantages énumérés. Dans le cas d'un vieux moulin qui ne fonctionne pas à l'origine, il n'est pas evident de savoir si on monte une entreprise individuelle dès le départ.
Dans le cas d'un moulin moitié residence secondaire, moitié usine, comment un notaire peut il considérer que la partie habitable du moulin constitue un outil de travail et exonere au bout de 5 ans la plus value?
Salutations
Pierre

[PERRET]

Bonsoir,

Dans un cas comme le votre, si vous n'êtes pas commerçant ou artisan, vous serez obligé d'acheter le bien à titre personnel. C'est là que les frais sont le moins élevés.
Par la suite, vous vous inscrirez à votre chambre de commerce (RCS) comme commerçant, et dans votre bilan vous affecterez une partie du bien à usage professionnel, en spécifiant une valeur à la partie utilisée à titre professionnel.
Que vous pourrez louer à l'entreprise que vous venez de créer, c'est à dire à vous même, et vous pourrez également amortir les travaux réalisés, mais pas la valeur d'achat. Les locaux sont alors considérés comme étant à usage mixte.

Autre cas de figure, vous vous inscrivez de suite au registre commerce, choix du régime à votre choix, cela ne coûte pas très cher et c'est assez rapide.
A l'achat du bien, faite stipuler sur l'acte que telle partie est à titre personnel et telle autre partie à usage professionnel, en leur attribuant une valeur.
La partie professionnelle sera amortissable, vous pouvez récupérer la TVA sur les travaux, les frais de cession sont également déductibles. Et surtout laisse une grande liberté pour le futur.
A mon avis, évitez de faire les frais d'une division cadastrale, un moulin comporte souvent plusieurs parcelles. Essayer de rester le plus vague possible. Par exemple la partie habitation pour xxxx €, la partie professionnelle pour xxxx €, sans détail. Mais ne vous faite pas de souci, l'Administration vous demandera probablement les surfaces des locaux affectés à la partie professionnelle. Pour calculer la CSE, sensée remplacer la taxe professionnelle. C'est la même chose, on a changé le nom !

Les premières années le bénéfice d'exploitation (BIC) sera probablement nul, mais vous aurez néanmoins à payer des charges fiscales et sociales, au minimum. D'où intérêt à réaliser les travaux pour la mise en exploitation le plus rapidement possible. Savoir également que les amortissements peuvent être différés ; vous pouvez faire payer par l'entreprise un loyer très faible pendant la durée d'un bail précaire, c'est à dire deux ans. Après, c'est à vous de voir. Savoir que, dans l'état actuel des choses, il y a moins de charges (fiscales et sociales) sur des revenus immobiliers que sur un bénéfice d'exploitation. Mais tout se mord la queue.
L'avantage de l'entreprise individuelle, c'est que vous pouvez facilement tout contrôler et modifier les paramètres d'exploitation très simplement.

Si vous n'êtes pas inscrit au RCS, les dépenses et frais divers ne seront pas déductibles du BIC, donc des revenus, et la TVA n'est pas récupérable.

[Ticapix]

Bonsoir,

D''autre part, en cas de revente après cinq années d'exploitation, si les recettes sont inférieures à 250.000 €, les plus values professionnelles ne sont pas imposables.
- Valable également pour les SARL.

Ok mais attention uniquement si SARL à l'IR

Dans tous "ces montages", il existe également un aspect social qu'il ne faut pas négliger
Par exemple il y a des avantages si on est profession libérale ou commerçant ou encore artisan car les déficits ( de début d'activité) viennent non seulement en déduction des revenus du foyer ( impossible si SCI ou société à l'IS) mais également en déduction de l'assiette retenue pour le calcul des cotisations sociales.

Cela ne marche pas pour les salariés qui ne seront pas assujettis à des cotisations sociales (maladie AF CSG CRDS) si déficit mais auront en général à cotiser à un minimum retraite ( organic en général)


TG

[MHEC]

Bonsoir tout le monde,

Quoi qu'il arrive, Il ne faut surtout pas oublier votre contrat avec EDF pendant 20 ans

si possible, rester en entreprise individuelle

Une entreprise individuelle risque de poser problème si:
- En cas de décès du propriétaire, l’entreprise n’existe plus !
- Plus d’entreprise = Plus de contrat EDF = Plus de production = Plus de recette = Vente du moulin par adjudication si dette !

Alors que la SARL familiale continue à fonctionner sans aucun problème par votre épouse,vos enfants si par exemple, il vous arrive un malheur.

Bonne nuit

PV

[PERRET]

A MHEC

Effectivement,
Mais la mutation de l'entreprise entre époux existe, ou création d'une entreprise individuelle - au choix -, un simple déplacement à la Chambre de Commerce - Centre de Formalités des Entreprises (CFE) -, prend une heure et coûte environ 140 €.
Le CFE s'occupe ensuite de toutes les formalités administrative.
Et le transfert du fond de commerce peut être immédiate ou différé, en fixant une date pour le début d'exploitation.
Toujours se méfier des "conseillers fiscaux" ou autres "conseillers financiers" qui ont l'art de vous "enfumer" et vous conseiller des choix qui ne sont pas toujours les meilleurs, sauf pour eux.
Et le vieil adage "les conseilleurs ne sont pas les payeurs" est là tout à fait d'actualité.
En parle en connaissance de cause, l'ayant pratiqué par deux fois assez récemment.

Depuis le 1er janvier 2011, les entrepreneurs individuels, déjà en exercice ou lors de la création de leur activité, peuvent choisir le nouveau statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL), qui distingue le patrimoine professionnel du patrimoine personnel.

Lien : http://pme.service-public.fr/actualites ... neurs.html

L'avantage principal de la mise en société, qui était de distinguer le patrimoine personnel de celui affecté à l'exploitation a de ce fait disparu.
D'autre part, un avantage passé qui était que le PDG ou le gérant percevait des salaires et de ce fait avait une meilleure protection sociale que l'entrepreneur individuel a disparu depuis longtemps avec l'alignement des régimes sociaux.

[From]

Bonjour MHEC,

Pourquoi le contrat est-il annulé ? Les héritiers ne peuvent-ils pas reprendre l'activité dans un premier temps en indivision par exemple ?

J'ai vu plusieurs cas d'entreprises en nom propre qui poursuivaient leur activité après le décès de l'entrepreneur. Les contrats en cours (j'ai en tête une entreprise de nettoyage industriel) ont été maintenus.
Pourquoi en serait-il autrement avec EDF ?
J'avais en tête que le principal problème était fiscal (par rapport à une société) et que cet aspect nécessitait les conseils d'un professionnel pour assurer la transition dans les meilleures conditions mais je suis étonné que le contrat EDF soit caduc...

Merci

F

[PERRET]

A FROM,

Entièrement d'accord, l'Entreprise avait fait, pour que je puisse percevoir une retraite à l'époque, l'objet d'une première mutation entre époux avec création d'un nouveau SIRET au nom de l'épouse.
Ensuite, quelques années plus tard, j'ai repris l'exploitation à mon nom (cette fois par création d'entreprise) quand il a été possible de cumuler retraite et revenus d'une activité professionnelle et ceci avec re-création d'un nouveau SIRET.

EDF puis ERDF, par la force des choses, au courant, n'a jamais soulevé aucun problème. Bien sûr ne pas s'amuser à changer le nom d'enseigne commerciale, s'il y en a une, car là on pourrait se poser des questions.

[MHEC]

@ From

Tous vos documents EDF ainsi que les emprunts sont estampillés au nom de l’Entreprise, si celle-ci vient à disparaître, tout s’arrête et la banque voudra récupérer "ses billes" d’où une vente par adjudication.

De plus, si l’Entreprise change de nom (ou SIRET), c’est le retour à la case départ pour faire une nouvelle demande complète (CODOA, CARD-I,etc..) en supposant que l’obligation d’achat existe toujours et que l’investissement minimum soit réalisé.

Pourquoi prendre de tel risque ???

Bien sûr, comme le confirme Mr Perret, il y a toujours une solution mais quand même, je préfère prendre toutes mes précautions de mon vivant pour assurer la protection de ma petite famille.

Bonne journée.

PV

[manouvrier]

jai pas répondu plus tôt au post de DB:) étant en déplacement...
Oui je me tiens à votre disposition pour vous ébaucher tous projet de sté (SARL, SCI...) gracieusement, au nom de la sympathie des echanges de ce forum, et à charges de revanche en conseils pour moi qui n'y connais pas grand chose en hydro....
Je ne mets pas de statuts type en ligne mais vous pouvez me contacter par mail.
Il y a quand même un point important qui est très peu évoqué dans l'avantage que constitue la création de telles structures juridiques, machine a gaz on dit certains....c'est le point essentiel de la protection de patrimoine, de son patrimoine.
Imaginez que vous étes un passionné d'hydro, que vous n'ètes pas héritier d'un moulin et que vous souhaitez investir dans ce domaine. Que par ailleurs, vous n'êtes pas mécanicien, hydrolicien, électricien et maçon....même si manier la brouette ne vous décourage pas...combien vous faut -il investir pour remettre en marche une PCH? sans l'équiper d'une VLH ou d'une Kaplan dernier cri!
allez plus loin vous tombez sur une entreprise de renovation de centrales, qui vous proment monts et merveilles, productibilité...etc(nous en avons tous une en mémoire la sté S, et je ne fais pas partie de ceux qui ont payé en avance des turbines et qui les attendent encore. Je suis passé pas loin de la catastrophe quand même!)
au bas mot, vous pouvez vous retrouver "planté" de 500 000 euros aussi vite que tourne une génératrice. Alors vous faites quoi quand vous avez emprunté de telles sommes et que votre banquier vous harcèle, et que l'entreprise de travaux vous a arnaqué ...rien il est trop tard. Vous pommez tout et même plus, ce que vous avez mis des années à constituer.
Alors oui , si vous avez la treso, les fonds propres, choisissez le statut juridique que bon vous semble, mais sinon l'hydro c'est aussi un métier à risque et simplement pour proteger votre patrimoine, votre patrimoine immobilier, le moulin que vous venez d'acheter MONTEZ UNE SCI avec une sté d'exploitation derrière.
Même si le banquier vous demande des cautions perso, il y a toujours moyen dans ces cadres juridiques là d'amoindrir vos responsabilités financières...surtout quand vous ètes la victime.
cordialement
RM
PS : 1-vous avez mon mail si vous voulez des renseignements
2-j'avais évoqué ce sujet et l'entreprise sus-évoquée avec DB) avant que ce forum existe....