Bonjour,
Je me permet de solliciter vos avis concernant un problème qui m'oppose au maire de la commune où se situe mon moulin.
Pour situer un peu le contexte, le maire a depuis plusieurs années le désir de faire acquérir le moulin par la mairie pour le bien d'un projet défendu par l'association dont il est le président … quitte à faire capoter plusieurs projets d'acquisition, laissant le site se détériorer (les propriétaires n'étant plus en mesure d'en assurer le bon entretien). Nous n'avons pas lâché le morceau et sommes allés au bout de la démarche malgré les mises en garde, LRAR, appel téléphonique et contre offre faites aux vendeurs une semaine avant la signature!
Nous savions pertinemment, que le moment venu, ce dernier s'opposerait à toute demande de notre part si il en avait la possibilité.
Dans le cadre de notre projet, nous souhaitons opérer un changement de destination du bien et en faire un batiment à destination mixte industrielle + habitation. La moulin est en zone NP à risque d'inondation (identifié par un Atlas des Zones Inondables) et pour ne pas prendre de risque, nous souhaitons transformer en logement le premier étage de la bâtisse. Le maire a pris les devants et nous a informé, toujours par LRAR, que le changement de destination ne sera pas possible car le PLU en cours d'approbation indique qu'en zone NP :
"Dans le secteur soumis à un risque d'inondation peuvent être admis à condition de ne pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, les travaux d'infrastructures routières ainsi que les affouillements et exhaussements qui y sont liés à condition de ne pas aggraver le risque d'inondation. Le changement de destination des bâtiments repérés sur le plan de zonage à conditions de ne pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages et de ne pas d'accroitre, notamment par la création de logement nouveau, la population soumise au risque. Il a ajouté qu'en raison du PLU en cours d'approbation, un sursis à statuer pourrait être opposé.
Je lui ai adressé par LRAR l'argumentaire suivant :
Fort des éléments que vous nous avez fournis concernant les règles du futur Plan Local d’Urbanisme (PLU), nous avons tenus à déterminer si une déclaration préalable de changement de destination en habitation est toutefois possible :
- Concernant la sauvegarde des espaces naturels et des paysages : le changement de destination du moulin ne porte pas atteinte à ce principe dans la mesure où aucune construction nouvelle ni aucune modification des façades et structures porteuses n’est envisagée lors d’une déclaration préalable. Au contraire, la présence d’habitants sur place permettrait de faciliter l’entretien des espaces dont nous sommes propriétaire. Notamment le débroussaillage dans le cadre du Plan de Prévention des Risques d’Incendies de Forêts en vigueur sur la commune.
- Concernant le risque d’inondation : rappelons tout d’abord, que bien qu’identifié sur l’Atlas des Zones Inondables (AZI), ce document d’information n’apporte que des données qualitatives sans mesurer le risque et n’a pas de valeur de servitude d’autorité publique, que la zone n’est pas située dans un Territoire à Risque important d’Inondation et n’est pas soumise à un Plan de Prévention des Risques d’Inondations (PPRI). De fait, le risque n’y est pas jugé comme élevé par l’autorité publique.
A la lecture de l’AZI, ce dernier souligne page 21, sur le secteur concerné, que « les limites de la plaine alluviale sont difficiles à interpréter » et l’imprécision des limites de la zone inondable. La limite hydromorphologique du lit majeur de la rivière est définie sur la carte de l’AZI à une altitude de 24m alors que la crue historique la plus importante connue place le niveau des eaux à une altitude de 22,44m (données de l’Institut Géographique National, communément admises comme étant fiables, recueillies via l’outil de profil altimétrique du site internet www.geoportail.gouv.fr).
Afin de pouvoir déterminer avec véracité si la création d’un logement par changement de destination aurait pour effet d’accroître la population soumise au risque d’inondation, en l’absence de PPRI, la seule qualification de la zone comme inondable par l’AZI apparait comme peu pertinente. Il convient plutôt de déterminer la cote de référence qui correspond à la cote altimétrique qu’atteindrait l’eau sur un terrain pour une crue exceptionnelle augmentée d’une marge de sécurité et de s’assurer que le logement crée soit placé au-dessus de cette cote de référence. Il serait par conséquent hors de tout risque d’inondation.
En retenant l’altitude de la limite hydromorphologique du lit majeur de la rivière (24m) et en y appliquant une marge de sécurité de 0,50m, on peut donc retenir une cote de référence de 24,50m d’altitude (la marge de sécurité serait de 2,06m au-dessus du niveau de la crue historique la plus importante connue).
Après mesure, au niveau le plus bas du premier étage du batiment, la hauteur du plancher est située à une altitude de 25,30m soit à 0,80m au-dessus de la cote de référence calculée ci-dessus.
Ainsi, dans le cas où le changement de destination en habitation ne concernerait que les étages supérieurs du batiment, cela ne soumettrait pas les occupants du ou des logements créés au risque d’inondation identifié sur l’AZI.
C’est pourquoi, nous vous adresserons une déclaration préalable de changement de destination rendant possible l’habitation dans le moulin sans porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages et sans accroître la population soumise au risque d’inondation.
Dans le cas où cette déclaration préalable serait déposée avant l’approbation du PLU par le conseil municipal et que cette dernière s’inscrit dans le cadre de la réglementation à venir, elle ne sera pas de nature à compromettre l’exécution du futur PLU et ne pourra donc pas donner lieu à l’opposition d’un sursis à statuer conformément à l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme.
Je pressens quand même que la demande de changement de destination fera l'objet d'un sursis à statué (sous motif qu'il est de nature à compromettre l'exécution du PLU) et sera refusé par la mairie dès l'approbation du PLU. Je prépare donc d'hors et déjà un éventuel recours devant le tribunal administratif. Avant d'engager des frais auprès d'un géomètre, d'un avocat spécialisé etc., je souhaiterai donc connaitre votre avis sur la question. En l'absence d'un cadre juridique complet et précis (PPRI), je base mon raisonnement sur le bon sens aux vues des données altimétriques et sur le fait qu'une règle, encadrant le cas général, peut faire l'objet d'une interprétation favorable face à une situation singulière.
Cela vous semble t-il recevable par un juge du TA? Demander à un géomètre de faire les relevés altimétriques serait-il utile/indispensable? Avez-vous connaissance d'une jurisprudence qui pourrait aller dans mon sens?
Merci beaucoup,
Sincères Salutations
PS : désolé pour la longueur du post
Je me devais d'être assez précis pour que vous puissiez apréhender correctement la situation...
). Le maire peut s'opposer à ce changement si il n'est pas conforme aux règles d'urbanisme en vigueur.