Juridique, Fondé en titre, droit et règlement d'eau, autorisation

[CF21]

Bonjour

En fait, je vois plusieurs cas de figure.

Vous êtes chez vous (déjà propriétaire d'un bien) : avant tout contact avec la DDT, vous faites déjà les travaux de "toilettage" et confortement n'impliquant pas la rivière, les recherches, les plans, les analyses par une association ou un BE, etc. De sorte que lors du contact avec la DDT pour une raison X ou Y, vous avez déjà un dossier complet et vous évitez que la discussion parte sur une mauvaise pente.

Vous convoitez un bien dont vous n'êtes pas propriétaire : là, malheureusement, il n'y a pas d'autre choix que contacter la DDT (pour ne pas prendre le risque d'acheter un bien qui sera jugé non légal pour quelque raison) mais sans trop dépenser d'argent (donc pas de BE).

Sauf erreur, on est ici dans le 2nd cas. Personnellement, je n'achèterais probablement pas un moulin dont le DFT / le règlement n'est pas clairement reconnu comme valide avant l'achat. Surtout que dans le cas discuté, je crois me souvenir que l'agent DDT a commencé à prétendre indument qu'un pylône EDF a surélevé le seuil et à affirmer que la PAP est la priorité en parlant des lamproies de Planer, ce qui est quand même le symptôme d'une DDT "militante", et pas dans le bon sens...

Bref, je ferais un dossier complet à destination de la DDT :
- nom d'usage du bien
- plan de situation IGN
- description des ouvrages (seuil, retenue, bief canal amenée / fuite, chambres, etc.)
- plan coté des ouvrages, en particulier du seuil en rivière (sous réserve que vous puissiez le faire vous-même ou pour pas cher)
- éléments de preuve de l'existence avant 1789
- éléments d'information sur les travaux hydrauliques 1789-présent
- premiers éléments de hauteur maximale et débit maximal en vue de la PMB (a minima, précision que les ouvrage en l'état définissent la PMB)
- infos administratives diverses (Code Sandre et classement du tronçon de rivière, Code ROE de l'ouvrage, SAGE ou contrat rivière, etc.)

Si vous voulez, écrivez-moi en MP pour recevoir un exemple du type de dossier que l'association prépare ici.

Ce dossier est assorti d'une lettre AR exposant : "je souhaite acheter le bien X, mais à la condition suspensive que son caractère fondé en titre soit reconnu par le SPE de la DDT, en l'état du génie civil en place définissant la hauteur et le débit d'exploitation. En conséquence, pouvez-vous me confirmer par retour de courrier le caractère fondé en titre et donc légal du bien X, ouvrant la possibilité d'une exploitation hydro-électrique future?"

A noter que c'est le propriétaire actuel qui devrait faire (ou au moins participer à) ces démarches, parce que si la DDT conteste son droit d'eau, c'est quand même son bien qui perd de sa valeur foncière / patrimoniale, et pas qu'un peu ! Et que faire envoyer le courrier par un officier d'état civil peut ajouter du poids.

Moins la DDT se sent toute-puissante face à une personne isolée en situation de faiblesse, mieux on se porte concernant le strict respect des règle de droit...

[fdelam]

merci CF21
effectivement, il s'agit bien du deuxième cas de figure dont vous parlez, je convoite un bien...

en ayant lu un peu, beaucoup et passionnément, j'ai conclu depuis le début comme vous le présentez qu'il ne faut pas acheter un bien dont le règlement n'est pas clairement reconnu valide et c'est bien là tout le sujet de mon post original, déterminer les éléments nécessaires à la réalisation de ce projet d'achat.
les moulins ne sont pas légion sur le marché de l'immobilier, souvent chers, souvent dépouillés de leurs mécaniques.
celui ci est abordable et presque complet, deux atouts qui me motivent à traiter le sujet jusqu'au bout, c'est à dire aller jusqu'au compromis de vente avec clause suspensive comme vous le décrivez.

je n'ai malheureusement pas de possibilité d'aide du coté propriétaire, âgée de 100 ans, la dernière héritière du moulin est totalement démunie face à ces difficultés administratives.
j'ai sollicité l'association des moulins d'auvergne n'a même pas pris la peine de répondre à mon courriel, ni même demandé mon adhésion comme condition préalable, NIB.

mon premier contact avec la DDT consistait à "tâter le terrain".
dépenser 5000€ pour faire appel à un BE dans une étude préalable à un achat me parait délirant, mais je me trompe peut être ?
j'ai déjà rassemblé une certaine quantité d'informations concernant ce moulin et commencé un dossier.
grâce à votre aide, à la lecture des sujets du forum, çà se précise, mais le doute prend parfois le dessus et me fait revenir sur des sujets déjà discutés qui énervent MHEC.
il me manque une manière de formaliser tout çà, votre proposition d'exemple est donc la bienvenue, je vous contacte donc par MP.

[MHEC]

Bonsoir à tous,

me fait revenir sur des sujets déjà discutés qui énervent MHEC.

Non, non, je ne suis pas énervé, au contraire je suis cooooooool :P .

Vous convoitez un bien dont vous n'êtes pas propriétaire : là, malheureusement, il n'y a pas d'autre choix que contacter la DDT (pour ne pas prendre le risque d'acheter un bien qui sera jugé non légal pour quelque raison) mais sans trop dépenser d'argent (donc pas de BE).

Nous sommes bien d’accord, vous êtes dans ce cas. Le BE sera nécessaire plus tard dans le cadre d’une reconnaissance du DFT et nous n’en somme pas là, ne mettons pas la charrue avant les bœufs ! .

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec CF21 concernant le risque de contacter la DDT par courrier, dans votre cas, faut bien mieux leur rendre une petite visite de courtoisie sans plus ! et par la même occasion, uniquement de vive voix, leur demander dans le cadre de l’achat si rien ne s’y oppose pour remettre ce moulin en service pour de l’autoconsommation et puis c’est tout !

Pour revenir à votre projet, le fait de réveiller un ancien moulin, le danger ne vient pas de la DDT mais plutôt des usagers de l’eau : les riverains, les pécheurs, les kayakistes sans oublier la municipalité. Avant l’achat, j’irai voir ces personnes afin de renouer le dialogue si besoin car, il faut bien l’avouer, ils risquent de mettre votre projet en péril via une pétition au préfet donc, à votre place, je contacte le maire pour justement " tâter le terrain " et si pas d’opposition à remettre en service ce moulin..

Un autre danger serait que le seuil soit vendu par l’ancien propriétaire pour justement, ne pas payer la PAP, à vérifier.

Bon courage quand même.

PV

[pierre]

bonjour
J ai cherché un moulin pendant 7 ans et j'ai eu à faire à une quinzaine de cas et de DDT
J ai renoncé à un moulin dans l Allier car la puissance reconnue par la DDT etait trop faible (20kW) et le courrier de la DDT ressemblait au votre. Par rapport à votre moulin, que j'ai aussi un peu analysé il y a 6 mois, le fait que le droit d'eau soit "partagé" entre plusieurs moulins m a fait stopper net. Je suis tombé dans plusieurs cas de "Mise en série" de plusieurs moulins, jamais je n'ai trouvé de situation claire. Les DDT disent toujours que le droit d'eau est partagé. Mais qui va payer la réparation du barrage ou la passe à poissons si un seul moulin utilise l'eau?

Pour ne pas vous decourager, je suis en train d'acheter un site qui a deja produit de l'electricité mais dont le droit d'eau est à clarifier (cf autre sujet). J ai finis par comprendre qu' avoir un droit d'eau irreprochable pour un moulin à un prix abordable, ca n'existe pas.
bonne soirée
pierre

[fdelam]

Bonjour pierre
je ne suis pas trop surpris qu'au moins un autre membre du forum aie déjà jeté un œil sur ce moulin, celui ci a aussi déjà produit de l'électricité.

cette histoire de puissance reconnue par la DDT m'intéresse, pourriez vous développer un peu plus les différences entre les caractéristiques que vous aviez relevé et ce qu'a retenu la DDT ?

à propos de droit d'eau partagé, je n'ai pas encore clarifié la chose, mais il semblerait qu'une partie du bief et le seuil appartiennent à la commune, l'ancienne filature dont j'ai posté les photos de la chute plus haut abrite aujourd'hui les ateliers municipaux. comme vous le dites, çà nécessite une attention particulière bien que les premiers contacts que j'ai eu avec le maire et un de ses adjoint s'avèrent positifs sur un projet de restauration du moulin.

j'avais déjà travaillé la mécanique dans un moulin sans trop m'intéresser à l'aspect administratif, mais j'en conclus aujourd'hui que dans toute velléité d'achat d'un moulin en vue de ré-exploitation, il s'agit vraiment d'être très pointilleux et que même si le projet concernant celui ci ne va pas jusqu'au bout, l'expérience sera au moins très formatrice.

[djan]

Bonjour

de mon point de vue, le problème de moulin en série est un faux problème puisque souvent, les autres moulins ont ruiné leur partie mécanique hydraulique, donc, c'est plutôt à votre avantage...

la démarche de CF21 est la bonne, que je me permet de compléter.
1*vous signez un sous seing privé (sur un coin de table) avec votre vendeur
2*puis rendez vous chez le notaire pour signature du compromis de vente. (vous versez l’acompte de 5% et faites rédiger la clause suspensive).
3* vous élaborez vous même tous les documents énoncé par Cf21, excepter la topographie du seuil et des vannes que vous faites faire par un professionnel.
(de 500 a 1000 euros en fonction du géomètre)
4* lorsque le dossier est complet, vous faites envoyé le dossier à la ddt par le notaire au nom de votre vendeur: "mon client souhaite vendre le bien à M.X, mais à la condition suspensive que son caractère fondé en titre soit reconnu par le SPE de la DDT, en l'état du génie civil en place définissant la hauteur et le débit d'exploitation. En conséquence, pouvez-vous me confirmer par retour de courrier le caractère fondé en titre et donc légal du bien X, ouvrant la possibilité d'une exploitation hydro-électrique future,?"

option N°2
si vous pensez que dépenser 1000 euros de géomètre et une centaine d'heures (peut être perdu) vous parait inimaginable, laisser tomber ou chercher un moulin plus puissant ou le risque en vaut vraiment la chandelle.
Bien à vous

[CF21]

de mon point de vue, le problème de moulin en série est un faux problème puisque souvent, les autres moulins ont ruiné leur partie mécanique hydraulique, donc, c'est plutôt à votre avantage...

Je le pense aussi. Que le seuil et le bief soient partagés n'est pas rarissime, et ce n'est a priori pas un problème juridique ni technique. L'enjeu est principalement la qualité du voisinage (ne pas avoir un mauvais coucheur et pinailleur comme voisin) et aussi la vérification qu'il n'y a pas eu dans le passé un acte quelconque d'annulation / restriction de ses droits pour le site que l'on convoite.

A minima, chaque ouvrage du bief reconnu fondé en titre doit recevoir le débit pour lequel le génie civil est conçu, aucun des propriétaires ne peut bloquer / détourner l'eau du canal ou détruire le seuil au détriment des droits des tiers. Dans la meilleure hypothèse, une convention peut être faite au terme de laquelle les ouvrages sans exploitation acceptent de gérer le débit au meilleur avantage de l'ouvrage exploitant (par exemple, des règles sont spécifiées entre voisins pour l'ouverture des vannes).

Le site en question dépend du bassin Loire-Bretagne : ce ne sont généralement pas des tendres, ils ont été et sont encore en pointe dans la continuité écologique, l'Agence de l'eau LB a aussi mauvaise réputation que celle de Seine-Normandie (ce n'est pas peu dire...) : il n'est pas très étonnant que les DDT de ce bassin, au moins certaines, produisent des premiers contacts assez "froids" quand on leur parle droit d'eau et hydro-électricité. C'est contraire à ce qui est martelé depuis des années par l'AELB, l'ONEMA, les lobbies ecolos "Loire vivante" et "rivières sauvages", etc. etc.

Mais le droit reste le droit. Au regard des premières informations fournies en MP, je suis néanmoins confiant sur la possibilité de démontrer le caractère FT.

PS : en effet, pour les relevés c'est mieux avec un géomètre-expert, ou a minima une boite spécialisée. En tout cas ici la DDT n'aime pas trop les relevés personnels, quand bien même ils sont faits avec précision par des outils topo. Mais au stade actuel de la négociation pour fdelam, il peut déjà obtenir une reconnaissance DFT du site en l'état de son génie civil en place, "sous réserve de mesures futures pour déterminer avec précision la PMB". En effet, le problème au moment de l'achat n'est pas la mesure du seuil au millimètre près (ou du débit au litre près), simplement que le seuil en l'état comme son canal et le reste sont juridiquement FT. La mesure purement technique peut être faite ensuite, elle est sans influence sur le caractère FT ou non.

[pierre]

bonjour

"cette histoire de puissance reconnue par la DDT m'intéresse, pourriez vous développer un peu plus les différences entre les caractéristiques que vous aviez relevé et ce qu'a retenu la DDT ?"

EDIT MHEC: Pour la bonne compréhension du forum, merci de bien vouloir citer les textes.

=> La DDT de l'Allier m a demandé de comparer les puissances des moulins sur la meme rivière. Et n a pas reconnu la somme des puissances du moulin à farine, foulons... qui utilisaient le meme bief. Seul le moulin à farine subsistant, ils ont considéré la puissance du moulin à farine seul. Je m'y suis probablement mal pris mais considerer 1m/s sur un bief de 700m (à moitié bouché, de dimension d'origine inconnu, vanne entrée très petite) ne me paraissait pas la bonne solution non plus. Vu la faible puissance en jeu, j ai vite abandonné et ma femme trouvait le coin trop perdu
=> Dans un autre cas, la reconnaissance du fondé en titre etait admis par une autre DDT sur Cassini + lettre de 1880 de l'ingénieur en chef qui parle de "temps immémoriaux". Par contre vous devez demontrer que la filature utilisait la 1ere chute aussi en 1789???? sousentendu les diffrents niveaux n ont pas bougé...

Dans votre cas, comme nombre d'intervenants ne considerent pas comme un probleme le partage d'un droit d'eau (désolé mais y a t'il quelqu un sur le forum dans ce cas qui pourrait temoigner?, je passe pour le pesimiste...) ,
- le moulin ayant déjà une turbine, avec puissance connue ou pouvant etre connue
- le denivellé connu à 50cm près
- la riviere ayant un debit modeste, banque hydro ...
- les dimensions du bief, du passage de l'eau au niveau du 1er moulin, du passage de l'eau du 2 moulin (les anciens prenaient plus une vitesse de 0,5m/s bien que certains BE partent sur 1m/s, cf le reste du forum, longueur du bief, Manning...)
=>vous devez proposer au dessus de la puissance hydraulique turbine (les anciens savaient en général ce qu'ils faisaient), en tenant compte des dimensions vannes/bief et du module de la riviere
=> la méthode de Djan est correcte (le denivellé peut etre précisé ulterieurement).
bonne chance
pierre

[MHEC]

Bonsoir,

Dans votre cas, comme nombre d'intervenants ne considerent pas comme un probleme le partage d'un droit d'eau (désolé mais y a t'il quelqu un sur le forum dans ce cas qui pourrait temoigner?, je passe pour le pesimiste...) ,

On en a déjà parlé ici

Je ne suis pas du tout de votre avis, bien au contraire, c’est un sacré handicap.

Un droit d’eau est considéré comme un titre de propriété ce qui est justement indiqué bien souvent en annexe des documents notariaux et j’ai déjà vu des agents immobiliers sans scrupule le vendre de façon autonome donc, à mon humble avis, si ce droit d’eau appartient à plusieurs personnes, par obligation, ce sont les règles de la copropriété qui s’appliquent, c’est comme si vous vendez votre maison à plusieurs personnes différentes.

Pour revenir au sujet (merci Pierre pour l’info), si j’ai bien compris, le seuil appartient à la commune donc, à tout moment, le maire peut très bien faire ce qu’il veut de son seuil à savoir l’arasement pour ne pas payer la PAP ou tout simplement, il peut réclamer sur la production électrique du moulin un % sur le chiffre d’affaires donc, c’est un projet à fuir absolument !!!

PV

[pierre]

je me suis peut etre mal exprimé, lors de l avant dernier message, mais je considere aussi que partager le droit d'eau est un handicap.